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文丨地产三哥
它没有消失，只是暂时不见了。
一、费雪方程式
欧文·费雪提出过一个著名的方程式：
MV=PY
M为一定时期内流通货币的平均数量(是交易、流通中的货币数量)；
V为货币流通速度；
P为各类商品价格的加权平均数；
Y表示最终产品和服务的数量
在最初的模型中：短期内，货币流通速度V可视为常数；产出水平变化不大，因此Y也是稳定的。
等式变化一下：
P=MV/Y
货币数量（M）决定了物价（P）。
弗里德曼说：“通货膨胀何时何地都是且只是一种货币现象”
打个比方：
苏联后期，生产（Y）跟不上，所以物价（P）上升。
阿根廷货币超发，M大了，所以物价（P）上升。
那么，如果货币流通速度不是常数，会是什么情况呢？
首先我们得弄明白货币流通速度的定义，以及它究竟是不是常数。
凯恩斯并不认为货币流通速度是稳定的，他在《就业利息和货币通论》中指出:
“当然我们没有理由认为V是一个常数。它的数值取决于银行及工业组织的性质、社会习惯、收入在各个阶层之间的分配以及持有闲置货币的成本。”
弗里德曼在《美国货币史》中则使用国民生产净值/（通货+存款）的指标对-年的货币流通速度进行计量。
他指出：“货币流通速度是一个相对稳定的量，在真实收入增长时会下降，而且它有相当固定的周期形式，即经济紧缩时期下降，经济扩张时期上升或以较低的速度下降。”
所以，以弗里德曼的观点：广义上的货币流通速度V=M2/GDP。
以此，只对我国进行历年的纵向比较，不做国家之间的横向比较，定性的看一个方向。
横向比较，货币流通速度（V）在下降。
这代表什么呢？
年清华五道口全球金融论坛上，时任中国央行刘副行长提到中国M2/GDP存在扭曲，原话如下：
“所以，整个融资结构以间接融资为主的状况近几年在某种程度上还是有些恶化的，这种结构对国民经济的可持续发展是非常不利的。”
三哥补充一下：
M2效率不够高，说明有货币空转和流动性陷阱。
二、“消失”的M2
-年，我国广义货币供应量M2的年均增速达18.12%，同期年均CPI年均增长是4.08%，GDP平均增速是9.17%（修订后）。
近20年年均增速：M2-GDP-CPI=4.87%
货币供应量增速与后两者之和的差异达4.87%。
在年的《政府工作报告》中说：“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。”
这个差速，怎么样才合理呢？
在年7月18日时任央行调查统计司司长盛松成的讲话：“不用太担心整个流动性全年太过充裕。合理的M2增速为：GDP增速+CPI增速+2至3个百分点，只要在这个区间就合理。”
即便如此，这个差速还是偏高不少。
“消失的货币”在哪里？
在当前我国CPI指数编制依据的一篮子商品和服务中，并不包括商品房购置价格。
年新一轮的价格指数权重调整之前，居住类价格指数统计包括四大块：
1、建房和装修材料等。
2、房租，主要是公房及私房房租的变化。
3、自有住房的虚拟房租：在现有居住类统计分类中，自有住房的虚拟房租是用贷款利率代替的。
4、水、电、燃料的价格变化。
年新一轮的价格指数权重调整之后，居住在CPI中权重占比从年的17.8%提高到20%。但是居住价格指数中仅包括房租价格和水电燃料价格（二者的在居住价格中的权重估计值分别为0.65和0.35左右）。
CPI中没有反应商品房价格上涨的事实。
消失的M2在这里。
再回到费雪公式：MV=PY
房地产开发带来产出的增加，因为按揭预售贷款的增加，M2增加。
所以，从这个角度，房地产行业就是印钞机。
但不是单纯的印钞机：
它一边拉动固定资产投资和购房消费，推高GDP，一边印刷货币。
房地产行业的贡献是值得的。
但是作为一个经济的整体：房地产印刷的货币增加之后，如果货币的流通速度没有降低，那么必然会带来整体物价的上涨。
所以，在这里，统计部门通过定义的割裂，形成CPI与房价的不相关性。
而在我们实际生活中，不可能做到%的割裂，再怎么限制，总不能不让二手房市场没有一点流动性。
所以为了稳定房价之外的实际物价，只有两条路可以走。
第一，降低整体的货币流通速度。
从V=GDP/M2的角度，要么降低GDP，要么提高M2。
显然，这是一条有去无回的路，不可能走这一条路。
第二，尽量限制房地产市场的货币流出，继续把货币留在蓄水池中。
在实际生活中，也要形成房价和其他物价的割裂。
这一点好理解，也在执行中。
今后，炒房炒成房东，也没有什么不好。
只不过以房产为代表的纸面财富不像前些年增长那么快了。
三、不设GDP增速目标下的房地产行业
今年的政府工作报告没有提出GDP增速具体目标。
但是可以想见的，今年的M2增速依然不会太低。
年一季度，受疫情影响，M2增速10.1%，GDP增速-6.8%，CPI增速4.9%。
今年的政府工作报告中，总理表示，年积极财政政策要更加积极有为，今年赤字率拟按3.6％以上安排，财政赤字3.76万亿元，比年的2.76万亿元提高1万亿元。
中央财政发行抗疫特别国债1万亿元，不计入财政赤字。
此外，年还安排地方政府新增专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元。
“也就是说，年政府发债规模将超过8.5万亿元。加上年新出台的社保费减免政策，年抗疫纾困一揽子财政计划总规模超9万亿元。”
M2-GDP-CPI的增速差值，势必继续扩大。定性的看，货币流通速度V=GDP/M2，势必继续降低。
这时候，你会怎么选？
让一部分货币继续“消失”？
还是不再压住CPI的“棺材板”？
除了房地产，还有哪个行业能够蓄积住“消失”的货币？
明末也发生过同样的事情，白银外流、富户囤积，结果造成以白银计价的物价下降、以铜钱计价的物价上升。
还好，房子不是像白银这样的通货，不然就是新一轮的富人对穷人的财富掠夺。
而且明末是身不由己，现在则是故意为之。
或者会出现极端的情况吗？
已经卸任央行统计调查司司长盛松成参事前两天说：“中国目前不宜采取财政赤字货币化，除非市场完全失灵。”
市场会完全失灵吗？
制度回不去，“不可能回到计划经济的老路”。
人心也回不去。
那么，这些年消失在其中的M2，会以何种方式回归呢？
不知道，经济学太复杂了。
发现我们这个宇宙存在的基础常数之一、量子力学的奠基人普朗克曾经研究过经济学，后来放弃了。
他说：“经济学太难了。你想尽办法，得到的结果却总是无序而不确定的。”
四、破产的费雪和翻身的凯恩斯
欧文·费雪在年的开始的经济大萧条中破产了。
20世纪20年代美股一片繁荣，通过股票投资，欧文·费雪的身家超越同时代最著名的经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯，而成为“史上最富有的经济学家”。
年10月，乐观的费雪对当时的股市发出预测，称“股市已经来到一片永久性的高地”，并且认为“政府会采取适当的政策维护股市”。
结果我们都知道。
到了年的7月，道琼斯指数跌去九成，只剩区区40.60点。
由于费雪的投资基本上没有采取相应的防守策略，他破产了。此后，他不仅要应付沉重的债务，同时还要应对税务机关对他之前收入的课税。
大萧条中的老年费雪，失去了自己的房产，耶鲁大学拍下了他的房子并租给他，使得费雪免于流落街头。
年，费雪教授的封神之作《繁荣与萧条》出版。
费雪说：
萧条的唯一原因，就是繁荣。
凯恩斯也是一位职业投资者。
一开始，他热衷于通过宏观经济预测市场趋势和市场周期。
大萧条期间他个人净资产损失了80%。他投入的近2万英镑的本金，几乎损失殆尽，年，这是一笔大钱。
凯恩斯同时管理剑桥大学国王学院的切斯特基金，从年到年经济危机之前，凯恩斯的收益率没有跑赢英国证券市场平均收益率。
但是，最终，在凯恩斯管理的18年间，切斯特基金取得了平均年回报率13.2%的成绩。
凯恩斯年在写给朋友的信中，阐述了自己的投资哲学：
“职业投资者的投资好比报纸上的选美竞赛，在竞赛中，参与者要从张照片中选出最漂亮的6张，所选出的6张照片最接近于全部参与者共同选出的6张照片的人就是获奖者。每一个参与者所要挑选的并不是他自己认为是最漂亮的人，而是他设想的其他参与者所要挑选的人。所有的参与者都会以同样的态度看待这个问题，致使挑选并不是根据个人的判断力来选出最漂亮的人，甚至也不是根据真正的平均的判断力来选出最漂亮的人，而是运用我们的智力推测一般人认为最漂亮的人。”
凯恩斯说：
“市场保持非理性状态的时间可能比你保持不破产的时间更长。”
作为经济学家，凯恩斯观点都成了主义了。即便是费雪，在乐观的时候，也相信“政府会采取适当的政策维护股市。”
所以，懂得周期和规律是一回事，现实中的操作是另外一回事。
长远来看，在金融、土地、人口的“三体”系统中，房地产的恒纪元已经趋于结束。
恒纪元结束，乱纪元就会到来。
但是长远看有什么用呢？
凯恩斯说：“长远是对当前事务错误的指导。从长远看，我们都已经死了。”
在这个时候，从投资角度，三哥还是更支持凯恩斯的观点：
你不要你觉得，你要知道大家在想什么。
（正文完）
附图：
参考文献：
1、李翀.我国货币当局超发货币了吗[J].中山大学学报（社会科学版）.(5).
2、刘江.中国货币之谜的再探讨[J].兰州财经大学学报.(6).
3、余永定.M2/GDP的动态增长路径[J].世界经济.(12).
4、许光建,许坤,卢倩倩.货币政策、社会融资结构与实体经济发展[J].山西财经大学
学报.(1).
5、陈亮.我国CPI权数调整中存在的问题及对策思考[J].(5).
6、费雪著，金本基译.货币购买力（第一册）
7、弗里德曼和施瓦茨著，巴曙松等译.美国货币史(—)
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