伦敦地产利用杠杆的优势创造最大收益

即时的沟通互动，按一下按钮就可以轻易获取大量信息的今天，传统的投资项目已经被那些快捷的信息掌握、高效率投资回报的产品而取而代之。

就拿伦敦的住宅投资来说，投资者在未来的两三年间就有获取成倍利润的机会。也就是说投资者只需要选定一个新建项目并支付10%的首付款，在随后的两年时间就有机会获取10%首付款成本的两倍利润。

不得不承认这种短线投资的想法的确适用于近期的伦敦房产的投资，然而随着市场的日趋繁荣，作为投资者我们不妨用一个长远的眼光，来审视它对我们更深远的影响。

那是在年，我在伦敦SOHO区购买了一栋住宅，并将它翻新改造成了五套独立的公寓。

在每套面积为平方英尺的一居室户型的基础上增加一面可移动的“墙”,这样就可以打造成实用性更强的两室一卫的公寓。

当时，这些公寓在香港分别出售给了五位买家(其中四位至今仍然是我们的客户）。

当年那些公寓的售价为22.2至24.7万英镑。之所以有价格上的差异是因为面积略有不同（相差约50平方英尺）及楼层的高低等原因。

三年前，其中的一位买家以78万英镑的价格出售了他的单位。随后两年，另一位客户更是以83.5万英镑的价格出手获利。

如果我们把这些数据平均粗略的做一下计算，便可以看出一套价值23万英镑的投资在20年间上涨到了81万英镑，这绝对是扣除成本之后净利润为%的成功案例。

然而，利用金融杠杆的作用再回顾这个案例的话就会有更加惊喜的发现。

首先这两位买家都申请了70%的银行贷款，因此购房首付成本仅为7万英镑左右。再加上收房手续费及随后20年间所产生的二次装修及更新家具等杂费，我们假设它为3万英镑。

当然还有贷款的偿还。为了便于计算，我们假设所支付的利息与租金的比率是收支相抵的。然而真实的情况的确是创造了盈余的。因为后来的20年内租金的上涨跑赢了利率，再加上利用了只还息不还本的按揭方式。

这意味着在20年的投资周期里，利用10万英镑的资金成本将会获得每年10%以上的内部收益率。这就是一个十分经典的利用“杠杆”来实现的低成本高收益的案例。

综上所述，我们相信几乎很少有投资项目像伦敦房产一样可以产生每年10%以上的净收益，从长远来看，既有避险保障又能有稳定收益率的伦敦房产无疑为投资者提供了独特的优势。

展望未来，我们或许可以预测一下今后10到20年间伦敦的房产是否将继续复制这种稳定增长的态势呢？这里有两项数据值得了解一下：

1.过去50年来伦敦房屋价格的历史增长趋势

从图中我们可以清楚的看到：过去50年间，伦敦的房价一直都是呈稳步上升的趋势，其中出现的一个停滞下调阶段的是在/年全球次贷危机的时间段，这一过程持续了约2-3年。

另外一个是在-年期间，由于英国的脱欧所产生的停滞。而这一次停滞恰好给投资者提供入市投资的绝佳时机。

2.伦敦的住宅用房长期供不应求

过去的30年间，伦敦房产早已变成了一种国际贸易的商品，而任何商品的价格都是由两个关键因素所驱动的——供应与需求。

近几十年来，伦敦新房资源的供应量并没有扩大到能够满足当地居民和海外投资者日益增长的需求。

英国的房产体系部门，只对经济衰退做出反应，因此很大程度上影响了各类资本的投资热度，对住房的投资规模大幅缩减，此消彼长的蝴蝶效应也导致了不断上涨的需求长期得不到满足。

伦敦新竣工的住宅项目越来越少，据统计：在20世纪90年代至年期间，每年竣工的住宅数量大约在3万套左右。而这一数字远远低于由伦敦市长所提出的平均每年6.6万套的“伦敦计划”所设定的目标。

这种供需不平衡的矛盾所带来的影响是非常深远的，而每年6.6万套的需求从目前看近期内都是无法实现的。

就目前的最新公开数据显示，在过去三年里，平均每年建造的房屋数量刚刚达到4万套。

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