闲的，说说一线城市房价
对于一线房市及具体买卖房屋，有一点感想，兹录于下，三言两语，不多解释：
1，长期价格看涨，原因，其一，不可再生之土地资源与级差地租，其二，资源配置地域极不均衡，其三，货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
2，目前一线与其他地区房价差距，仍远远未达到正常水平，继续拉大才是正常的。
3，一线限购是一种保护，限制资金过多过快由三四线流向一线房市，对一线有购房资格的人而言，限购是一种隐形福利。
4，只有（仅仅是如果，因为也许不发生）MBS与取消限购后，才能看到一线房价的真实水平。初步推测，币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
5，一线房价崩溃，概率极低，几乎可以忽略不计。
6，绝对不要将股市与房市类似看待，请思考空头与筹码问题。
7，一线城市价格见顶标志，其一，房屋流转少，房产中介大量关闭；其二，绝大多数人不再谈论房价，更多讨论租金。
8，筹码价低+金融杠杆+货币宽松，从这三个因素分析，一线房产投资的黄金时期已过。
9，目前的限购限贷以及交易税情况，有力抑制了房产投资行为。
10，一线刚需，随时买入，及早买入，尽最大能力做金融最大杠杆买入。
11，房屋置换，尽快及早，踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要，不必在于卖出与买入的微小价格波动，这点波动负面效应，主要是心理上感性上难以接受，其带来的实际利益损失，远小于踏错时间节点的损失。
12，学区房，见仁见智，由于一般居住体检欠佳，高位接盘而长期持有风险较大。
13，交通（地铁）、小区环境、周边配套，属居住体验，极其重要，而交通第一位。
14，噪声、采光为外部刚性环境，缺陷无法弥补。
15，户型：斜角及不规则空间，不好，相似大小面积，功能区越多越好，阳台，越多越好，相对独立的餐厅，非常重要，如有独立储物空间，最佳，三条动线（大门至客厅，厨房至餐厅，卧室至卫生间）互不干扰为佳，明厨明卫最佳，若否，暗卫尚可接受，暗厨似难忍受。
16，看二手房，不要在意装修，不要在意装修，不要在意装修，重要的话说三遍。
宏观经济与一线房产
1，不要用东京、香港楼市情况类比一线房产，两套经济运行系统，比如汇市资本流动。
2，经济形势比以前差，但远未到所谓崩溃地步，如果你坚信牛刀大师的话，请相信在经济崩溃之前很久，你已经崩溃。
3，蒙代尔不可能三角，短期内可以做到可能，实在不行，变成二角即可。
4，资源分布不均，土地资源不可再生，居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产，加上其他优质资产投资管道狭窄，决定了对普通老百姓而言，没有比一线核心区房产更优质的资产了。
5，经济下行和一线房价上行，可以并行不悖，逻辑上并无冲突之处。
6，一线房市，对普通百姓而言，是目前最公平最透明的市场，符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律，目前的态势是存量基础上的供需博弈，基本无泡沫。
7，限购与交易税费相关规定，很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥（泡沫）的可能性。
8，在三四线去库存的基调下，限购短期内不会放松，尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
9，由于资源分布过于集中不均衡，因此房价见顶后放松限购较为适宜，但是不放松限购，房价如何见顶？这个命题吊诡。推测很长很长时间内，一线尤其京沪，不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
10，本次救市，主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防，此后，可能有MBS闪亮登场，MBS之后，房市基本完全市场化。
11，说到MBS，不得不说说美帝两房，由于08危机，美帝两房形象给人感觉很差，其实，两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病，只是一次感冒而已。
关于买房，闲聊几句：
一，本人观察与总结的，普通人具有的三个心理特点：
1，对流通性良好的资本形式，比如现金的特别喜好，属于正面情绪；
2，对资产（资本固化的实际标的物）的价值变动敏感性差；
3，对债务的恐惧，属于负面情绪。
分析：
一，在通胀高于利息情况下，现金（包括产生利息的存款形式）不是资本良好的形式，从资本增值的角度，属于负面资本形式。
二，在债务还能承受情况下（无法按期偿还或严重影响生活质量），只要债务利息低于通胀程度，从资本增值角度而言，债务即为正面资本形式，如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产，那么，这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。
老生常谈的几点补充：
1，大城市的房子，天然具有金融及居住双重属性，金融属性具体表现即是担保物权的快速实现，也即只要房屋抵押贷款存在一天，金融属性就存在一天。某种意义上而言，一线城市尤其是核心区房产，等同于本币的硬通货。
2，一线房产的价格，和市场上买家的支付能力有关，和当地收入并无直接关系，反映收入的只是租金，也即，很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
3，城市房价的差别，取决于当地产业级别和房屋供需情况，如深圳和广州，前者是高科技型服务型供应量相对小，后者是贸易型而供应量大，因此深圳房价远高于广州，非常符合规律。
4，京沪属于金融服务型，长久看来，其核心区房价应高于深圳，目前情况，因为限购和交易税费等政策性原因。
5，房价不是炒出来的，这么大的体量，你倒是炒炒看？即便是资本市场的做空或者做多，也大多是顺趋势的扣扳机效应。
6，对高房价抱怨心理，很大部分来自于房价上涨过快，也就是有支付能力到支付困难的时间太快，一时心理无法适应。大城市的后来者，也许就不会抱怨房价高了，正如现在去纽约居住的居民，会抱怨买不起纽约核心区的房产吗？
以上是年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法，近大半年的房价发展趋势，基本验证了当初的判断，以下是对未来短中期的分析与预判：
1，信贷的宽松，为影响一线房价上涨的基本因素，但是，一线房价的上涨，是信贷的后果，而非其根本动机，或者说根本目的不在于抬高房价，而是通过房屋的流通促进信贷的完成，进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险（附：普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷）。
2，城市的房价由供需及信贷两方面因素决定，前者决定需求，后者决定需求的有效性（即购买力），从这两个因素分析，一线房产作为稀缺资源与优质投资标的，价格必然继续上涨。
3，由于一线房产资源的相对稀缺性，因此总体上呈现供不应求趋势（否则无需限购），因此分析房价走势，必须从信贷方面考虑，而信贷基本来自于金融机构，所以可以站在金融机构（银行）的角度分析问题。
4，信用是银行的根本，存贷为银行的运作方式，不良债务与流动性紧张是银行最为担心之事，目前经济下行，优质信贷渠道较少，既往不良债务（主要为地方债）负担沉重，而一直以来，住房按揭为银行优质信贷产品，因此今年年初1月及2月份的所谓天量信贷，是符合金融逻辑的。
5，信贷对房市的目标：提高抵押品名义价格，促进流动性从储蓄等领域转移到银行，从而加大商业银行流动性，同时提高优质信贷与不良债务的比例，降低系统性金融风险的发生。
6，资产证券化为未来金融的一种方向与趋势，如果完全限制商品房流通（比如绝对限购或者使得交易成本无限增高），如何证券化？
7，银行的首要责任是风险控制，至于房价的高低，银行不负有任何义务与责任，也即，只要相关的住房信贷风险控制恰当，银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这一点，请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的公开说法。
8，可以预测，近期一线城市房产的基调，应该是促进流通，而不是限制，当然是在信贷风险控制的基本条件下（比如首付贷零首付等，虽然加强购买力促进流通，但是难以控制相关金融风险，必须严格监管限制或取缔），从促进流通的角度，预测一线城市的交易成本将会进一步下降，而不是上升，由于一线房产为卖方市场，交易税费等费用习惯上均由买家支付，因此交易费用的下降，会增加有效需求，促进流通，促进信贷。
9，因此，无论所谓营改增云云，实际操作方向，预测为降低交易成本而非增大。
10，一线房价，未来短中期：涨涨涨。强二线核心区，未来短中期：涨涨涨。原理相同。
说明：
1， 以上为本人闲得蛋疼之理论扯蛋，作为投资参考与否，在于你自己的独立判断，与我无关。
2， 如果有问题咨询，有时间有心情就扯两句，不回答也请不要见怪。
3， 所有问题，如归回答，一律免费，对错我不管，我又不是神仙，想找神仙，请找牛刀大师。
4， 尽管不反对别人收费咨询，我不收费，一则没那闲心，二则这些事情也就一层纸点破而已不值钱，三则我相信赠人玫瑰手留余香。
5， 心中所愿主要阅读思考对象：一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的，不容易，对大部分这类人而言，也许这是最后一班拥有一线住房的车了，含泪咬牙，遇到合适的，就买入吧。
6， 最烦几种大神：其一，拿股市类比房市的，其二，从收入租售比考虑一线房价的，其三，从日本、香港既往经验中类比得出房价崩盘的，其四，从波罗的海指数、外汇等方面扯几把蛋看空房价的…….最后一类可怜又可恨，就是含泪痛心普通劳动者买不起一线房子的，从而骂zf骂银行…..或者歌颂美国，我勒个去，你买不起京沪深房子就骂，你丫买不起纽约核心区房子，你丫的怎么不骂？难道京沪房子逼格就天生比纽约贱？
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