01
国家为何严查经营贷？
年疫情期间，全球央行均采取了极度宽松的政策，美联储大幅放水，全球流动性增加，美国、中国等多国的房价都创出了历史新高。这轮房价上涨主要由于货币效应而非健康的居民收入提升，居民杠杆率快速上升，暗藏着较大的隐患。经营贷模式在多个一线城市快速布局，买房人不支付本金只支付利息，赌只要房价一直上涨，便可高枕无忧。随着疫情形势缓和，货币政策趋于正常化，这样的投机心态不利于房地产市场的健康发展，给我国金融体系埋下隐患，同时也不利于社会和谐稳定，因而便出现了去年年底到今年年初国家加大力度打击房价的一系列措施。
02
1-2月的信贷数据为何任然偏好？
我们认为大概率是去年楼市疯涨的滞后效应。通常来说，二手房成交火爆时，购房买卖签约后首付款周期需要1-3个月，首付款资金监管后银行要有1-2个月的放款时间，从今年2月初加大力度打击房地产向后推算，预计信贷数据在3-4月可能仍将较好，预计将在4-5月出现拐点，在今年5-6月之后可能会有明显下滑。
03
深圳二手房指导价出台后，买卖家的现状如何？
二手房指导价政策出台后，买家和卖家都分为两大阵营——
一类买家是“假刚需”，有置换需求，但房子还没有卖，或者是首套房的买家，这类买家手里没有现金，议价能力相对差，但相应的决策时间也比较长，除非遇到特别合适的房子才会出手；且由于银行按照指导价放贷之后，首付能力下降，因而也存在较多望洋兴叹的情况。一类买家是“真刚需”，手上房子已经卖了，甚至已资金在手、有支付全款的能力，这类买家有诚意买房，但条件相对苛刻，因资金在手，议价能力非常强，对于房子的挑剔程度也较高，类似于当前的信用债市场，投资者优中选优，有一点点瑕疵的房子可能就被放大，要么压价、要么延长决定时间，只有那些具备核心竞争力优势、泡沫不大、价格合理的房子才能促进买家做出决定。总体而言，新政后将很大一部分首付能力不足的买家被踢出市场，有能力的买家观望情绪有所加重，做决定更犹豫，还没卖房的置换类买家要求首付周期要求谈的更长，资金在手的买家要求价格压的更低。
对于卖家来说，也分两大阵营。一类卖家是“不诚心、扛得住”，也有置换需求，但还没遇到心仪的房子，手头的这套房虽然放盘，但只是试试水，如果不到合适的价格不着急出售，配合看房程度也较低，这类卖家有能力在疲软的市场上和买家做博弈，支撑住房价。一类卖家是“诚心出售”，这类卖家要么已签订好置换的购房合同，锁定了首付周期，要么是炒房投机客，前期入场时房价已经很高，或房子并无特别的核心竞争力、泡沫较高，投机客扛不住高额利息和房价下跌，这时候市场上就会涌现出“笋盘”，出现低于年前成交价50万、万、甚至和指导价齐平的挂盘价，这时候部分地区的房价就会出现一定程度的下跌。
与此同时，市场遇冷，中介撮合买卖家成交变的更难，市场上出现部分中介门店生意冷清而关门歇业的情况。只有匹配上双诚意买卖家，才有可能促成成交。在疲软市场上，中介的作用也被放大，各种套路涌现，犹豫的买家可能会因中介的套路而做决定，这时候中介就会因手握优质资源而对卖方坐地起价，收取的佣金大幅提升。从这个角度讲，真实成交房价还是有一定程度的下降。
04
未来将如何演绎？
展望未来，4-5月份，市场成交主体可能主要在年前已看房、卖房的买卖家中间，等到这一波优质买卖家已基本成交结束，二手房市场可能会更加冷清。扛得住价格、不诚心卖房、自身房子有核心优势（如优质学位房）的卖家可能因价格不合意而撤盘，甚至可能因稀缺属性而继续提升挂盘价（如南山区部分优质学位房），市场供给减少；假刚需的买家也会继续采取观望态度，等到资金在手谈判筹码增加之后再选择入场，买卖双方的博弈继续。
在这样的市场上，不论买家、卖家、中介，都开始拼质量、核心能力，结果就是具备学位、地段、楼盘、户型等核心优势的房产具备较强的抗跌能力，而前期概念较多、炒房投机客介入较多的、有一定瑕疵的房产或小区则免不了一跌。本轮国家管控的是肆无忌惮的投机客及高杠杆，对于因教育资源稀缺而价格高企的学区房暂无本质的打压。中介也可能面临洗牌，弱势市场下，反而可能存在“劣币驱逐良币”，保守的中介因无法促进迅速成交而收入下滑，激进、路子野的中介机构则可能大行其道，扩大市占率，收入下滑较为有限。
我国房地产市场发展的几十年，见证了中国经济的快速腾飞，也在不同阶段扮演了不同作用，多数人认为目前房地产已经演进到了“夜壶时代”，但我们认为，房地产从长期来看，仍然是联结多个上中下游行业、关系国计民生的大行业；且因其容纳资金体量大，在金融系统里也有着举足轻重的重要分量。此外，在数字货币的时代，国家之间的博弈更加复杂，货币计价的资产可能都面临被攻击的风险，避险需求提升可能促使百姓的家庭资产有不小的比例配置到房地产这样的实体资产中。国家对于房地产的管控，从长期来看，将有利于房地产行业的继续健康发展，房价在中短期内将维持平稳，在平稳的市场也是刚需客置换的好时点。而从银行信贷的角度，短期内制造业接替房地产承接中长期贷款仍有难度，因而二、三季度银行信贷可能会维持较为充足的状态，从社融增速上将有所下滑。
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