现在新城的股价是高估还是低估一_利息与价格作者

前两天写了一篇新城控股的股票可不可以买，从新城的商业模式来分析这家公司是否是一家值得投资的公司，这是一个定性的分析,结论是新城可以算一个好公司，今天来看看，新城是不是好股价，做一个定量的分析（以下所有分析都参考公开的财务报表数据）。

新城控股是年前后上市的，目前可查询到的年报数据是-，股票投资的一个安全原则是，上市不超过5年的公司谨慎投资，持续观察一家公司超过5年，前后形成纵向对比，再和同行业公司横向对比，才可以对这家企业有个基本把握，进而判断是否值得介入。

新城控股营业收入数据如下：

营业收入从年到年翻了2.6倍，近5年的平均毛利率是30.61%，根据最新的年Q3的财报，年前三季度的营业收入是.6亿，同比年前三季度的.94亿，增加了19.22%。

这里要强调一点，房地产企业的每季度营业收入并不是每季平均增长，新城年和年分季度的营业收入如下：

这是因为，房地产企业要等房子交付业主后才确认结算收入，第一季度因为春节的因素，房地产公司不会在这个时节集中交付房屋，大部分房产公司一般都是后面的三个季度（特别是年底这个季度）安排客户收房，不光是新城房产一家如此，整个房地产企业情况基本类似，有兴趣的可以去查阅其他公司财报。

新城近5年的营业收入年复合增长率为17.06%，保守估计，如果年的整体增长率能达到15%，对应新城的年度营业收入为亿左右，只要新城第四季度的营业收入达到亿就可以完成这个目标，同比年第四季度亿增加12%，我认为这个目标是可以达到的。原因如下：1）新城前三季度同比增长近20%，第四季度只需要增加12%，难度已经降低。2）今年新城老王事件发生后，新城需要一份靓丽的财务报告来降低广大投资者的疑虑，企业的经营力度只会加大不会减少。3）观察月度的销售数据，6月份出事后的销售数据并未出现滑坡现象，同时企业的财务水平依然比较稳健。

公司的的历年毛利率如下：

毛利率通过营业收入去除营业成本后计算得出，毛利率逐年提高，意味着新城的拿地成本优势逐年得到释放，卖房收入和造房成本（包括土地成本）之间的空间逐年拉大。

净利润由毛利润去除销售和管理费用，财务费用，税务成本后得出，由于营业收入和毛利润逐年提高，同时公司有效的控制了财务费用和管理费用同比例良性增长，净利润率也逐年提高，逐年统计如下：

新城的净利润率如下，由于毛利润率也是逐年提高，如果其他各项费用增加速度不超前增加，净利润率也会逐步增加：

这里要特别指出的一点是，净利润由毛利润-销售费用-管理费用-财务费用-税务后得出，房产公司因为杠杆经营的原因，企业拿地都需要向银行或者其他资金渠道进行融资借款，所以房地产企业费用成本其中的一块大头为财务费用（也就是利息费用），房地产企业为了让净利润的数字看起来美观，都会进行利息资本化处理，就是将利息不计入当期财务费用而，不进损益表影响净利润，而是将利息资本化变成资产负债表的土地存货部分，将利息分摊到后面的土地成本中，从而拉高当期净利润。

从新城控股的年报可以看出来，新城的财务费用从年的2.86亿增加到了年8.42亿，财务费用率在5%左右，乍一看，财务费用控制相当优秀，但是，从年报观察新城控股的利息支出，从年11.67亿增加到了年的93.57亿，以年的利息费用93.57亿来看，其中的88.5亿，新城做了利息资本化处理，利息资本化率接近95%，实际计入利息费用的为93.57-88.5=5.06，再叠加和削减利息收入，汇兑损失，手续费用等其他项目，得出了年财务费用8.42亿这个数字。新城控股年的净利润为亿，如果要减去真实的利息费用，则真实的利润降到只有17亿。

可能很多人读到这里会觉得有点失望，但这是符合会计准则允许的做法，广大房地产企业的资本化利息比例大小不等，房地产龙头企业万科最近几年的利息资本化率为50%左右，恒大和碧桂园的利息资本化率接近%，融创年财报体现的利息资本化率为88%，新城的利息资本化率为70%-95%之间。新城控股相对来说，还不是利息资本化最激进的公司。如果你大致浏览过上市房企的年报，基本的印象就是万科（包括保利）的国有和准国有企业没有做高市值的动力，一般财务处理都比较保守，大部分的民营房地产公司在利息资本化这个财务安排上都比较激进，这是一个观察房地产企业经营理念的一个重要窗口。所以，利息资本化率是各房企的利润调节工具，以万科为例，房地产行业业绩不好的时候，万科还可以通过提高利息资本化率，降低财务费用来保持一定的净利润，从而平滑报表，降低对市场的冲击。

这里也可以看出，同样是净利润，不同公司的利润品质是不一样的，只是紧盯着净利润高低这个数字，不对财报进行一定深入的分析，来选择投资公司，有产生偏差或者选错股票的可能。所以，如果下决定要学习价值投资，学会阅读和分析财务报表是一项基本技能，这也是一项能长期受益的技能。

未完待续