1，现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，起码上涨5%到10%；
2，短期限制性政策至少两年内不会取消，但长期来看一定会取消；
3，现金流安全是企业扩张的安全底线，当去杠杆、融资大环境出现困局的时候，房企就必须加强自己现金流内生的管理；
4，尽管非标融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产，如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的；
5，行业集中度明显提高，前10家房地产公司，占到市场份额的30%、40%以上。当前10家房地产商有可能在年占中国十几万亿市场的50%，这个行业的整合就完成了。10年之后，整个房地产总容量或许会达到20万亿；
6，房地产未来依然有得玩。目前中国城镇化发展60%，发达国家80%，还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果？有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。
以下是阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题在格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛做的主题演讲。
吴建斌：
大家好，应格隆汇的邀请，参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市，之前我的同事邀请我去那里看一看，我说没有时间，但后来他们坚持让我去一趟，说你一定要来。
我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场，最大的感受就是这个城市目前所处的阶段，有可能像深圳在90年代或者年这个时间点。我看到整个城市，现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司，在手土地面积都是几万亩，最少的也有几千亩。市场的动力非常强，这个城市这几年GDP在全国排位很高。
我也分析了一些这个城市的数据，今年一季度GDP增长是10.1%。从这个现象我们可以看到中国的房地产市场，存在一种分化的局面。我感受非常深，当我们觉得整个中国的房地产市场，在目前的调控之下，遇到诸多困难，但当我们走到像这样的城市时，却又几乎感觉不到调控。我们知道中国市场非常大，绝对不仅仅是北上广深这几个城市，中国市场从东到南，从南到北，由于发展的阶段不一样，所以房地产市场的表现特征也不一样。这是我在这个西部城市待了两天的感受。
▌第一部分：对房地产行业的预判
今天我的演讲分几个部分，第一部分是对当前房地产行业的总体判断。这个判断未必准确，是我个人的一些见解。目前房地产市场总体给我的感觉，像天空上飘了一片乌云。
过去几年，特别是、年，我们房地产市场的各种前端融资非常热闹，钱也很多，你想融资，资金来源渠道很多。、年，房地产市场也经过了一轮大的增长，我认为最主要的还是金融市场的推动，特别是像我们当时非标型的发债市场的推动，房地产企业无论评级2A还是3A，在国内市场融资几十亿资金，或者上百亿资金是非常容易的，那个时候中国国内融资比较方便，境外市场融资也比较容易。
在这个阶段，我们知道信托融资、地产基金的融资，这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展，作为一个地产人，我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，在这些方面，地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云，而且这朵云很厚，就在我们头顶上。
除此之外，这两年，特别是在房地产市场，多项政策一直在加，没有放松。有人说是五限，有人说六限，差不多在房地产市场，能限制的都在使用。对房地产公司来讲，这是一个非常不利，不好的消息，市场在执行过程中难度很大，再加上融资成本也在上升。
在目前的融资市场，差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具，融资成本，从我自己操盘的角度来看，起码上升了5%到10%。
以前已经和房地产商有合作的有些银行或者金融机构，已经签了贷款和约或者部分资金已经在使用，后面还有一些合同没有使用的，差不多在这个阶段、这些金融机构都要求改签合约，或者有补充协议。补充协议的目的，就是金融机构在资金链收紧的情况下，需要发展商承受融资成本上升带来的成本。
既然是乌云，如果来一阵风就可以吹走，这个风可能是政策风，有可能是因为其他什么原因，这些乌云就会被驱散。
但是在这种情况下，作为我们从事房地产行业的企业，怎么判断这个市场？
我是这么判断的，我认为目前我们现在的限制政策，短期内不会取消。当然会有人问，多长时间才能取消？作为企业来讲，战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。
我们在内部做过很深入的研究，我们判断政策限制，应该还会持续两年时间。两年的时间，对房产公司来讲，有些企业可能就是冬天，但又有些企业可能是春天。房地产公司最主要的，是要靠强大的资金支撑，如果没有足够资金储备，让自己过好这个冬，我相信压力是非常大的。
第二个方面，我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从90年代开始，到现在已经走了30年的时间，我们这些做房地产的人所经历的，就是每几年调控一次，而且每次调控都在加码。目前，加码已经到了历史上最严厉的时候，至于还会有什么新的举措，还不知道。这个行业就是这样，为什么会是这样？就是因为这个行业表现太好了，当别的产业还处于比较艰难的时候，利润率还处于比较低的情况下，房地产行业在蓬勃发展。
在经济的大环境下，我们去年保持了6.6%的经济增长，今年一季度保持6.8%的增长，这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足，几乎占了这个大饼里面的20-30%，拉动五六十个行业。所以房地产对经济增长贡献是很大的，所以经济增长只要不下滑，房地产的贡献，就一直是很大的。
我们还有一个判断，头顶上的乌云虽然短期内不会消失，但是长期应该会消失，应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排，但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排，但随着各方面的健全，各方面管理和监管到位，这些政策引导，也会逐渐市场化。
房地产企业这么多年增长走过来，其实很多公司的管理基础还是很差，在过冬的这个时候，我们要苦练内功。房地产企业和金融密不可分，现金流的管理，是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道，一般包括两方面，一个是自己的经营现金流，另一方面是融资现金流，当融资环境出现了一种困局的时候，我们必须要加强自己内生的管理。
在这种情况下，房地产行业可能会出现四方面的特点：
第一是长期利润率趋于下降趋势。这和巴教授的判断完全一致，长期处于下降趋势。
到什么程度？整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标。我们也知道过去房地产行业毛利率都在40%、50%之上，而且规模又大，利润率又高，当别的行业只有10%、7%、8%的时候，房地产有这么高的毛利率，你想想这个行业多好？但是这个趋势已经在逐步下降。
第二个，野蛮增长。原来开发房地产，只要有房子就好卖，不管房子建在哪里，水电煤气也不通，在那个年代，只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了，现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。
第三个，开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型，到底怎么转，见仁见智，有很多种选择。我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。
第四个，行业的集中度提高。行业集中度在过去从、年以来，集中度明显提高，前10家房地产公司，前50家房地产公司，前家房地产公司，在市场的占有率逐步拔高，特别是前10家，占到市场份额的30%、40%以上。
有人预测，前10家房地产商有可能在年，有可能占市场份额到50%。大家不可想象，有10家房地产公司占中国十几万亿市场的50%。这是非常震撼的一件事，如果这件事情发生，这个行业的整合就完成了。
这是我们对大势的判断。
面对乌云，作为房地产企业来讲，有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要，但是逆向思维也很重要。当我们在做逆向思维的时候，我们可能考虑一些因素，这些因素是什么，让我们产生逆向思维的结果，可能有几种东西：
第一，城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策，目前中国城镇化发展60%，发达国家80%，还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果？有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。这是国家推动的结果，也希望看到的结果。
第二，老百姓追求美好生活是一个方向。什么叫美好生活？就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的，什么叫美好生活？城市交通要好，社区周边配套要好，社区的设计要好，社区的功能要齐全，户型要好，户型配套的高智能化东西要到位，从房间的角度我理解的就是这样。这个策略没变，我们就知道房地产的方向在哪里，也很清晰了。
第三，GDP仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的经济体，再加上我们的饼很大，在这么大饼的基础上，增长6.8%，这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济，目前仍然保持非常强的活力；另一方面，我们投资、在推动经济成长。
再换一个角度看，在经济活跃的过程中，会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态，这种做法一直没有变化。经济的成长过程中，又会有一批新的阶层出现，他们有了钱就会买房子，更有了钱就会买更好的房子，买改善性的房子。
第四，房地产行业，毛利率虽然在下降，但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。
在这种情况下，经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲，方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备，你在行业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中，你仍然活得比别人好。
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