当前位置： 利息与价格 > 利息与价格作者 > 利息太高等于自杀，房企怎样才能借到最便宜
当前位置： 利息与价格 > 利息与价格作者 > 利息太高等于自杀，房企怎样才能借到最便宜
中国地产企业的平均利润只有8%了。今年上半年家上市房企的净利润总和不到建行的三分之一！
地王层出不穷，占用大量资金。面包涨价快，面粉涨价更快。上海静安的地王，楼面价就十多万一平，一年的资金成本，随随便便就碾压建安成本。增收不增利，许多房企压力山大。明源君觉得，这个时候，借钱利息的高低完全能决定一家房企的战略乃至生死。
财务成本是2的，拿地5年后再开盘一样有利润，财务成本是15的，2年后开盘都可能会亏本。借利息太高的钱，在这个时代等于自杀。
拿到便宜的钱，成了重中之重。问题是，如何才能拿到便宜的钱？获得一个好的信用评级相当重要，金融创新也很重要……
1
“评级可以毁灭一个国家”
提高信用评级靠实力也靠技巧
“评级可以毁灭一个国家”，提高信用评级靠实力也靠技巧
美国《纽约时报》专栏作家弗里德曼曾说过一句话，“我们生活在两个超级大国之间，一个就是美国，一个就是穆迪，美国可以用炸弹摧毁一个国家，穆迪可以用评级毁灭一个国家。”
穆迪是三大国际评级机构之一，房企在海外用发债等方式融资，信用评级高的利息可以是4、5个点，信用评级低的利息则可能高达18、19个点……
一谁上天堂谁下地狱，数字说了算每个在国际金融市场发行的证券类产品，都必须由评级机构出具有效评级。由于历史数据证明，评级差的债券等违约率确实十分高（如下图）。高风险就意味着高利率，因此，评级低的企业，不仅发债的难度大，而且利率也很高。
来源：根据穆迪的数据绘制而成
1、行业起伏，决定房企借钱成本
过去，行业处于黄金发展时期，海外评级机构对房企的评级高，而且海外发债方便，资金成本低廉，不少实力房企到海外发债。年，上市房企海外债券融资总额亿元；年，仅1~4月就有27家上市企业发债融资共计人民币亿元。
不过，到了年，随着房地产进入“白银时代”，国际清算银行(BIS)点名中国房地产企业外债过快增长，面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。当年，中国房企在海外市场上发行了亿美元的债券。不过，由于此时拿到的评级基本都是垃圾级，融资成本瞬间飙升到7%以上，较年明显上升。
2、企业高空走钢丝，经营状况起伏，融资成本好像过山车
有的企业融资成本从低到高。
某百强Y企，年发行的、年到期5亿美元优先票据以及年到期的20亿人民币优先票据，票面利率分别是8.%和6.5%。
而同样是这家企业，年发行的5亿美元年到期的优先票据、票面利率为9%！
利率大幅度上涨，就是因为年，标普下调了Y企的发债评级。标普认为，Y企的项目主要集中于广东以及海南，布局不够完善，加上为了清理库存导致利润率下降，而且未来12个月内，Y企的财务杠杆将维持在高位，流动性将维持紧张。
有的企业融资成本变化则好像过山车。
比如R企，年该公司的资产负债比率为%，年突然猛增至%，年的这一指标大幅飙升至%，截至年3月底，R企的资产负债率依旧维持在%的高位。由于高负债经营，评级较差，其在香港上市时，不被投资者认可，公开发售的部分仅获2.7%认购。
而且，由于信用评级差，R企的融资成本高企，在R企的债务组成中，高成本的信托融资占比高达88.3%。受高信托融资的高成本影响，其有息负债的平均借贷成本约为10.47%！
年，R企年的货币资金增加了21亿元，有息借款减少了约8.86亿元，资产净值从年的10.29亿元变成了年的50.72亿元，增加了40亿元，几乎翻了5倍。这使得其净负债比率较上一年的%大幅下降至%。这主要是通过大幅提高土地评估值，从而提高净资产实现的。
负债比率的降低导致了公司更好的投资评级，使得其可以继续发债。年，R企发行公司债券的信用评级都是“AA”，之后又从“AA”变成了“AA+”。而最近一笔公司债的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。
R企资本运作的逻辑是“土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值”。这种方式有点像高空走钢丝，但也不失为非常时期的手段之一。
下面这张表统计了穆迪和标普的评级符号指代的意思，大家可以对照一下自家企业。
二注意以下4点，可以提高信用上面说到的R企业的做法，明源君并不推荐，明源君下面来说说，一般来说，如何提高企业信用评级。
通常，对房企的信用评级涉及行业分析（市场风险、政策风险）；基础素质分析（竞争实力、品牌、股东背景、）；管理分析、经营分析（经营模式、土地成本与扩张策略、项目开发与销售、战略规划）、财务分析（资产质量、资本结构、盈利能力、现金流量、偿债能力）。
鉴于年大部分评级或展望遭遇国际评级机构下调的房企，均是因为其激进的融资、并购或拿地策略，增加了财务状况风险。明源君主要说说经营策略。
1、经营模式决定你是谁，产业布局、城市布局、产品定位最重要
企业的经营模式对其收入、利润和现金流的稳定性具有关键作用，可以说，经营模式决定了你是谁。
首先是产业布局。适度多元有助于分散房地产市场波动而导致的经营风险。典型的，比如万达，主动下调地产板块的销售业绩，转向文化、旅游等领域的投资。
其次是城市布局。一线和部分二线城市土地成本高，但是上涨幅度大，盈利预期好，三四线城市土地成本低，但14年以来就不景气。因此，目前像恒大这样主攻三四线城市的大型房企开始转向一二线拿地。
最后是产品定位。低端定位的小型开发商在市场竞争中处于相对被动地位。中高端产品的溢价能力较强，利润空间大，但相对集中在优势地产商手中。目前刚需市场收窄，改善型需求当道，缺乏资金支持的中小开发商可出让部分股权给有实力的大开发商既能获得资金，又能增加自身信用。
2、土地成本与扩张策略，决定别人如何看你
没有土地就会陷入无米下锅的境地。但如果土地相对于开发速度扩张过快，不仅资金压力大，而且容易造成闲置，面临政策监管风险。而且，高价拿地的公司，只要市场景气度稍有下滑，就将面临面粉贵过面包的尴尬局面。土地储备丰富的上市公司容易受到资本追捧，但不可盲目任性。
对上市公司而言，房价上涨将带给投资者财务报表改善的预期，这种预期往往推高市值，公司则通过配股或增发等方式筹集便宜的资金，虽然当前融资买地已被限制，但是有便宜的资金进来，先收了也不错。
3、改变开发周期可以改善评价，但你得有改变周期的能力
现在是快鱼吃慢鱼的时代。一般而言，企业缩短在建项目周期，加速完工产品周转可以控制适度的存货规模，有利于资金回笼和再投入。
而当前不同房企之间的开发周期差距很大，3个月到一两年的都有，落后的房企仍有很大改进空间。
4、资本结构要接近标准，做出的承诺要说到做到
资本结构对房地产企业财务状况具有重要影响，债务负担重的企业其偿还债务的压力较大，财务风险越高。但鉴于房地产企业销售和结算模式的特殊性，资产负债率并不能完全反映资本结构是否合理，通常评级会注重通过全部债务资本化比率、长期债务资本化比率、长短期债务结构等指标，因此这块要尽量往标准上靠。
而房企一旦作出相关承诺，比如资产负债率控制在多少、现金保持在多少，就要做到，否则资本市场会无情的报复你。明源君知道一家房企，第一次发债成本是7，因为违背承诺，第二次变成12，最后甚至变成17。
2
创新融资模式
敢想很重要
人才更重要
靠改变信用评级来降低融资成本，是主流的做法，但不是所有房企都有条件做。
如果你觉得短期内很难通过努力改变自己企业的信用评级，就要考虑引进优秀的金融人才，搞融资创新了，融资创新有很多方式，明源君姑且举几个例子。
一万科的内保外贷，只赚不陪的买卖始于年的中山万科类红筹融资模式，其交易结构设计，一直被境内的同行效仿，碧桂园、SOHO中国、恒大和龙湖等等，均是追随者。
后来，万科又走了一条“内保外贷”的路子。年4月26日，万科地产（香港）有限公司向招商银行香港分行贷款港币1亿元，万科向招商银行深圳分行提供反担保。此后，以同样的方式，香港永亨银行借款1亿港币，交通银行香港借款2亿。通过这种方式，万科在年1年内融资4亿港币。
这种融资方式的具体流程是，内地企业A公司将一笔人民币资金以定期存款方式押给内地银行，内地银行据此存款的金额向海外开出一张人民币的备付信用证或担保函，担保海外的B公司向海外银行融资。
以万科与招商银行港币融资为例。招商银行香港分行向万科地产（香港）提供1亿元港币融资，前提条件是招商银行深圳分行向其香港分行提供了一张备付信用证。
万科还将反担保拓展到了美元上面，年万科做了美元贷款反担保，贷款额度1.94亿美元，年利率Libor＋1.75%。这一利率，相比当时国内的钱，可谓十分便宜！
通过反保担，万科大量使用海外“便宜”的资金，外币贷款到期之后，卖掉人民币，归还美元贷款。
万科还做起了一桩稳赚不赔的买卖——NDF（无本金交割远期外汇契约）交易。万科在年针对万美元和万美元两笔外币借款，签署了NDF。报告期内，两笔NDF已到期交割。万科并没有披露这两笔NDF的交割收益金额。和年报显示，来自NDF的账面公允价值分别为人民币.71万元和.49万元。
虽然万科官方称，这是“为了锁定外币借款的浮动汇率”，但其实是汇率套利。而且，随着欧美货币放水，万科的利率套利变成现实，还赚了。
年，人民币存款1年息是3.5%，年6月29日Libor年息0.68%，万科的美元贷款年率约在2.43%（0.68%+1.75%=2.43%），走完全部流程，万科获利1.07%（3.5％—2.43%=1.07%），若加上人民币年均升值5%，则稳赚6.07%！这种借钱还赚钱的买卖，实在是划算！
二众多的金融众筹创新，关键看怎么操盘互联网金融的兴起，使得不少房企也涉足众筹领域，比较知名的是万达“稳赚1号”，12%的预期年化收益率相比万科海外拿的钱确实贵很多，不过对急需输血救命的房企来说，比借高利贷还是便宜太多。
去年底，二线房企置信集团旗下的成都嘉康投资对外宣称其推出基于产业+互联网的“置上众融”模式。资金来自置信1.6万员工、10万户业主、53万户车主、万游客等客户资源，通过置上众融对接置信旗下36个项目、个子公司。
由于通过信托或基金的融资利息往往是开始时一次性放款，到期时一次性还款，但通过置上众融网贷平台将按照实际支付进度融资和安排利息。即便在同等标准利率下，置上众融模式却比信托基金降低约50%财务成本。
三傍大款入股银行或国企、央企，是条捷径我们知道，通过货币的利率互换可以既可以满足双方的需求，又可以提高双边的信用度，一举两得。其实，这种方式无处不在，也可以通俗的说成是傍大款。
央企、国企如果在海外融资，可以用国家信用等级，成本很低。国内又有特殊的“隔夜贷”，资金成本一般都是相当低廉的，如果双方情投意合，一拍即合，能够开展合作那是再好不过了。
银行、保险公司的钱相对来说也是便宜的。今年以来，华夏大地上地王潮凶猛，如果没有背后的银行、信托等做支撑，是很难的。
一些房企早已抢占先机入股银行。比如新湖中宝13亿入股温州银行，万科27亿入股微商银行，恒大33亿入股华夏银行，越秀集团亿收购创兴银行。还有泛海控股集团、绿地集团等几十家房企，入股城商行。
成了银行股东之后，融资自然比别家要更容易一些，同等条件下，成本也会更低一些。最直接的融资渠道拓宽了，而且还有望与参股银行展开社区金融，互联网金融等创新业务，二次拓展融资渠道。可选择的融资渠道多了，钱自然也就比只有一两条渠道的时候便宜了。
当然，除此之外，还有各种各样的方式融资，比如供应链金融，比如，华夏幸福通过银行以外的方式，几年之间，融了亿资金……往后明源君再一一做详细的介绍。
作者：艾振强，来源：明源地产研究院。投稿及交流，添加明源君
点击，直接进入详细了解↓↓↓
赞赏
转载请注明：http://www.ruseluosi.com/ljzz/1650.html
