自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》（以下简称《技术指引》）于4月22日正式发布实施。
《技术指引》通过构建全方位、全流程、全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略。
《技术指引》包括适用范围、法律及政策依据、规范性引用文件、术语和定义、总则、集体经营性建设用地使用权价格评估、宅基地使用权价格评估、其他建设用地价格评估、耕地承包经营权（使用权）价格评估、集体建设用地定级与基准地价评估、集体耕地定级与基准地价评估等12部分内容。
《技术指引》明确其适用范围为位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地，给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。
《技术指引》在地价内涵界定部分重点明确了权利特征、市场特征和年期特征等内容。权利特征即当因权利取得的条件与配置方式、具体开发利用类型或限制及评估目的不同，所形成的集体土地权利或权能特征有所差别，并直接或间接影响地价水平时，在地价定义中应予以明确界定。市场特征分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。
对于后者，应清晰界定限制性市场条件。年期特征具体而言，集体建设用地使用权价格对应的年期不得高于国有建设用地的法定最高年期；集体耕地承包经营权（使用权）价格对应的最高年期即为耕地承包经营权的法定最高年期；经营权价格对应的年期，有政策规定时执行相应规定，无政策规定时，不得高于耕地承包经营权的剩余年期；无具体规定或约定的情况下，宅基地使用权可按“无年期限制”设定。在估价原则和价格影响因素方面，《技术指引》强调在合法合规的前提下，集体建设用地价格评估参照适用《城镇土地估价规程》规定的相关原则，集体耕地价格评估应遵循《农用地估价规程》规定的相关原则。
农村集体土地价格评估技术指引
为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，制订本指引。
1.适用范围
本指引适用于位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，以及耕地。位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》的有关规定。
在开展农村集体土地价格评估时，除本指引明确规定的内容之外，关于估价原则、估价方法选择与运用、估价结果确定等各环节的技术要求均参照规范性引用文件中所列示的分等定级估价技术规程执行。
2.法律及政策依据
（1）《中华人民共和国物权法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；
（4）《中华人民共和国城乡规划法》；
（5）《中华人民共和国资产评估法》；
（6）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；
（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第号）；
（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；
（9）《国土资源部住房城乡建设部关于印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》（国土资发〔〕号）。
3.规范性引用文件
下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T-）；
（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T-）；
（3）《农用地估价规程》（GB/T-）；
（4）《农用地质量分等规程》（GB/T-）；
（5）《农用地定级规程》（GB/T-）；
（6）《土地利用现状分类》（GB/T-）；
（7）《标定地价规程》（TD/T-）。
4.术语和定义
4.1集体建设用地使用权价格。是指集体建设用地，对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
宅基地在用途和权能方面均具有特定约束条件，其地价在特定市场条件下形成。本指引所称宅基地使用权价格评估仅适用于作为宅基地使用条件前提下。
4.2集体耕地承包经营权价格。是指通过发包（承包）、互换、转让、转包等方式获取的集体耕地使用权价格，是对应一定年期下的用益物权价格，该用益物权价格可进一步分离形成承包权价格和经营权价格。经营权价格可因流转方式差异表现为经营权出租（转包）价格、经营权入股价格等类型。
4.3集体土地所有权价格。指包括占有、使用、收益、处分等所有权完整权能的集体土地权利价格。实践中通常表现为在集体土地所有权转移，以及集体土地资产量核算等情况下，需要显化的土地所有权价值。
5.总则
5.1地价内涵界定
权利特征。当因权利取得的条件与配置方式、具体开发利用类型或限制，以及评估目的不同，所形成的集体土地权利或权能特征有所差别，并直接或间接影响地价水平时，在地价定义中应予以明确界定。
市场特征。分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格；对于后者，应清晰界定限制性市场条件。
年期特征。集体建设用地使用权价格对应的年期不得高于国有建设用地的法定最高年期。集体耕地承包经营权（使用权）价格对应的最高年期即为耕地承包经营权的法定最高年期。经营权价格对应的年期，有政策规定时，执行相应规定，无政策规定时，不得高于耕地承包经营权的剩余年期。无具体规定或约定的情况下，宅基地使用权可按“无年期限制”设定。
5.2估价原则。在合法合规的前提下，集体建设用地价格评估参照适用《城镇土地估价规程》规定的相关原则，集体耕地价格评估应遵循《农用地估价规程》规定的相关原则。
5.3价格影响因素。除参照遵循《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》的相关规定外，集体土地价格评估应特别
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