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(1)被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同)；
(2)有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；
(3)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；
(4)投资企业不具有选举权和被选举权；
(5)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动
针对房地产企业，融资金额巨大，融资方式灵活多变，特别是融资的时间节点不同，担保方式也不尽相同，项目初期，由于达不到开发贷条件，金融机构监管需求等原因，多采用明股实债方式融资，但对于企业来讲，支付的利息时必须同时满足以上五个条件才能按照利息支出在所得税前扣除。
票据要求，由于投资者收到信托或基金支付的利息是免税的，信托或基金公司支付给投资者利息无法取得发票，信托或基金公司经常以此为由只开具息单，不开具发票，但企业取得的息单无法税前扣除，支付利息时必须要求对方开具全额利息发票，否则所得税与土地增值税前无法扣除。
2、土地增值税
根据国税发年号文件第三条规定：
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。
（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
根据财税字年48号文件第八条规定：
（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
因此，房地产开发企业土地增值税清算时，利息扣除能提供金融机构证明的，可以据实扣除，不能提供证明的只能按土地成本与开发成本之和的5%扣除，即使没发生利息支出的也可以按照按土地成本与开发成本之和的5%扣除。选择据实扣除的，扣除限额不能超过商业银行同期同类利息标准扣除，此标准含按国家规定的利息上浮部分，超标准的部分不能扣除，超期限的利息和罚息不允许扣除。土地增值税利息据实扣除比所得税扣除要严的多，扣除金额并不一定是实际支付金额，实际支付的超银行利率部分不许扣除。土地增值税利息扣除时只能采取一种办法扣除，要么计算扣除，要么据实扣除，只能选其一，不能两种扣除办法混合使用。
四、举例说明
A房地产公司开发一房地产项目，建筑面积10万平米，预计总投资8亿元，其中土地成本2亿元，开发成本4亿元（不含利息），其他支出2亿元。自有资金2亿元，已取得土地证，未取得预售证，年6月30日向基金公司申请借款3亿元，年利率18%，期限1年，按月付息，年7月支付利息万元，取得利息发票，担保方式为股权质押。另3月31日向非关联公司B公司借款万元，年息24%，期限1年，按季度支付利息，年6月份支付利息万元，取得资金占用费发票，A公司所得税与土地增值税前利息如何扣除？（银行同期借款利率为8%，含浮动利率。能提供金融机构证明。）
（一）、所得税税前扣除
A房地产公司向基金公司借款的利息支出可以税前据实扣除，向非关联公司B公司借款万元产生的利息，只能参考基金公司利率税前扣除，即18%的部分可以扣除。年可以扣除的利息为：
1、支付基金公司利息：
00*18%*0.5=万元
2、支付B公司利息：
*18%*9/12=万元
合计万元
（二）、土地增值税扣除金额
因A公司能提供金融机构证明，可以按照按商业银行同类同期贷款利率计算的金额扣除，或以开发成本与土地出让金之和的5%扣除，两个办法只能选其一，A公司可以测算哪种扣除办法比较有利：
（1）据实扣除金额：向基金公司借款可以取得金融机构证明，向其他企业借款无法取得金融机构证明，只能扣除基金公司借款按照银行利率计算部分。
00*8%*1=万元
（2）计算扣除：可按（土地+开发成本）*5%扣除
（+）*5%=0万元
通过计算可以比较出计算扣除比较有利，可以选择计算扣除。若选择据实扣除，要提供金融机构证明，证明资金用于本项目，证明资料含双方签订的借款协议约定的借款用途，贷款资金监管办法，资金支付凭证等资料。
通过以上分析，所得税与土地增值税前利息扣除完全不同，总结为以下几点：
1、扣除利率不同，所得税扣除以金融机构的利率为准，含信托、基金、资产管理公司等非银行金融机构利率，土地增值税据实扣除时只能以商业银行同期同类利息标准扣除。
2、是否实际发生：所得税扣除必须为实际发生并支付的利息才能税前扣除。土地增值税采用计算扣除时，与实际发生与支付没关系，即使没支付利息费用也可以扣除。
3、扣除时间不同：因所得税按年汇算清缴，利息费用按年度在所得税前扣除。土地增值税按项目清算，利息扣除也是按项目扣除。
4、方式不同：所得税只能按年度据实扣除，超标准部分纳税调增。但土地增值税可以采用据实扣除与计算扣除两种办法，任选其一，有一定的自由度，可以选择对企业比较有利的方式，实际业务中，由于金融机构证明等相关资料比较难取得，而土地成本与开发成本数据非常容易取得，普遍采用计算扣除办法，计算办法简单，特别是借款金额较少的开发项目，计算扣除既简便也划算。
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