昨天，央行出了个重磅新闻——《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，这也意味着，个人住房贷款利率新规来了！（解读！央行发布房贷利率调整公告）
按照公告要求，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定。也就是说，房贷不再挂钩基准利率，而是挂钩LPR利率。
不过，不少朋友表示，虽然公告里的每一个字都认字，但组合在一起，就是看不懂
“能不能通俗易懂解释下，房贷到底降还是升”？
别急，小编这就用大白话给你解读和答疑！
01
公告原文解读
对于公告原文的解读，不想看太长的话，可以直接看简单版了解一下。
简单版原文解读：
1、年10月8日之后的新增贷款，按照LPR为定价基准加点形成，LPR每个月调一次。
2、10月8日后房贷利率=最近一个月LPR+各省级人行加点数+各商业银行加点数（注意：加点数可以为0，另外二套房需加国家加点数60点）
3、贷款周期内，可以与银行约定利率重定价周期，也就是说可以跟随LPR每年一变，也可以30年不变。
原文：
自年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
解读：
房贷方面，“基准利率”这个词正式退出历史舞台，也没有“上浮多少倍”这个说法了，将以LPR为定价基点。
“LPR”是由工农建中四大行带头，联合共18家有代表性的银行按每月市场化的加权报价平均得出的一个利率。非专业人士可以简单理解为，LPR相当于原来央行公布的那个贷款基准利率。区别在于贷款基准利率是由央行定的。
而“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加个点，30年贷款期都加个点，加点是固定的，跟目前房贷利率折扣或上浮幅度一样，伴随整个贷款周期。
1个“基点”是万分之一，个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%，加点，就是到5.85%。
不过，大家的利率都可能会不一样。因为LPR是每月一变的，比如你是在11月初签合同，那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同，就参考11月20号的，以此类推。
原文二：
借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。
解读：
以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了，可以一年一调，也可以30年贷款期都不变，这个要看你和银行约定的利率重定价周期。
比如，你和银行约定的周期是1年，那么每一年，银行就会根据实时LPR来重新定义贷款利率。
举个例子，现在LPR是4.85%，你买二套房的房贷利率为4.85%+0.6%=5.45%，如果1年后，LPR从4.85%降到了4.6%，那么你第二年的还贷利率，变为4.6%+0.6%=5.2%。
也就是说，以后的房贷利率=LPR（可变）+加点（个人固定加点不变）。
原文三：
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
解读：
没有“下浮”、“9折”这类说法了。首套房贷只能等于或者高于LPR不能低。
二套房贷利率不低于最新LPR+60个点，比如最新LPR为8月20日公布的4.85%，则二套房贷利率下限为4.85%+0.60%=5.45%。
原文四：
人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
解读：
在国家规定的利率下限基础上，各省还需把控形成“第二次加点”。
比如某省因房价上涨，利率加点为25个点，那么首套房贷利率将加至4.85%+0.25%=5.1%，二套房贷利率将加点至5.45%+0.25%=5.7%。
原文五：
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
解读：
除以上加点之外，各银行还将根据不同条件形成“第三次加点”。
比如你是二套房，利率加点为25个点，到招商银行办贷款，如果你的资质不够优秀，那就需要再加15个点，那就变成5.85%了！
也就是说，这种情况下，买房利率加点要加三次！一次国家指导（60个点），一次各省把控（25个点），一次各银行评估（15个点）。
当然，“加点”不一定都是正值，大于等于0即可。
02
网友提问答疑
对于多数网友目前的困惑，广州大源按揭公司总经理郑大源也给出了他的解答。
浓缩版答疑
1、对已经在还贷款的无影响；
2、已经准备申请房贷的，不用拖到10月8日，可以现在申请，若之后贷款利率较低，撤销重申。
3、一般而言，上半年LPR较低，这时候申请房贷，也许可以一辈子享受较低的利率！
4、目前的房贷基准利率与未来LPR差距不会太大，对刚需来说没什么影响。
Q:
目前正在还贷款中，这个新政会对我有影响吗？如果现有的LPR利率比我的房贷利率低，可以按LPR利率执行吗？
A:年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。故而之前放款的客户，按照国家的基准利率变化，每年元旦调整一次，新人新方法，旧人旧方法。Q:
我准备买房了，是要现在申请贷款，还是等10月8号？
A:
是否要拖延到10月8日之后申请房贷，少数已经有成交意向的会面临这个当前必须考虑的最焦虑问题。
说到底，这个问题的意思是现在按照基准利率上浮划算，还是国庆后按照LPR申请划算？我的答案是1没有答案，2本质上差不多
所谓的1没有答案，因为当前的房贷利率大家比较清楚，很容易算出来，可是执行LPR后的利率是多少暂时谁也不清楚，从中央到地方，具体到每个银行确定本行的利率有一个信息传递的过程，这个大概需要等9月下旬才会有确定的消息，故而暂时是不知道的，而9月20日又会出新的LPR利率（当前的利率4.85%到时候就会失效），关键是在每一个当前有效的LPR利率基础上加多少个基点！这才是各个银行执行的利率，遗憾的是现在大家都不知道。所以从这个角度分析，真的不知道现在申请划算，还是国庆后申请划算。
2本质上差不多，基准利率是国家央行制定的，可以理解为货币的价值，LPR是当前市场的需求，可以理解为货币的价格，价格总是围绕价值上下波动的。
申请房贷通常又是申请30年的，即便考虑提前还清，也是需要好几年的，所以在漫长的岁月里，一定会出现LPR围绕基准利率上下波动的，目前的LPR4.85%相比基准利率4.9%略略低了一些，相信以后一定会出现LPR利率相比基准利率略高的局面的。
既然是上下波动的，那么就意味着有时候你会觉得亏了，有时候你会觉得赚了，但是来回削峰填谷后最后支付出去的利息是差不多的。很遗憾的是，由于最新的LPR是8月20日才有第一次采用当前新机制后的报价，暂时查不到历史的LPR报价，要不可以佐证一下这个观点是否合理。
回到问题本身，我有一个非常和稀泥的好方法，那就是务必现在申请！
如果国庆后的利率比现在低，那就撤销当前申请，重新申请，甚至更换一个银行申请，可以享受较低利率。
如果国庆后的利率比现在高，你现在的申请依然有效。
所以你一定可以享受到现在或者国庆后的最佳利率，当然，记得让业主配合。
Q:
对刚需来说，是好是坏？
A:利率是国家的基础政策，体现了国家意志，所以基准利率与LPR差距一定不会太大的！总体上来说，对于多数刚需都没有太大的变化，但是少数客户也许可以得益！谁会得益呢？自年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。由于基准利率调整速度较慢，通常次年元旦才调整一次，如果你可以分析出宏观的经济走势，那么你可以与银行对于宏观周期作为重定价周期，这样子，就可以避免高利率时期，但是切好获得低利率周期。具体：如果你认为5年一周期，当前利率较低，那你可以和银行约定5年调整一次，那么每次都是较低利率，或者干脆选择终身不调整。如果你认为当前是高利率周期，接下来还会降低，那么可以选择1年调整一次，这样子可以享受到较低利率。不过话说，这个对于普通老百姓来说太难了，虽然很多宏观经济学家侃侃而谈，但是又有几个人真正切中要害呢？普通老百姓，可以去做一件事情，也许可以得益不少。那就是一年下来何时的LPR较低呢？估计是上半年吧！故而在上半年申请房贷，也许可以一辈子享受较低的利率！即便调整依然是上半年在调整的。下半年申请尤其利率较高，如果以后按年申请重定价周期，永远都是较高LPR利率的时候，可能一辈子都会按照较高利率支付利息。
最后，附上广州最新的贷款利率，首套房普遍上浮10%（5.39%），二套房15%（5.64%）。
而最新（8月20日5年期以上LPR）的LPR利率首套房贷利率不得低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%。
要不要赶在10月8日前签订房贷合同，还需要大家自己斟酌。
部分内容来源：经济日报
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