恒大发个年报，全国人民都激动了。
年，恒大的毛利润规模达到亿元，剔除投资性物业重估后的核心净利润达到了亿元。这绝对是历史性的行业记录。
毛利亿元与净利亿元，对行业究竟意味着什么？
从数字账面看，地产前四强的净利润，恒大比万科+碧桂园加起来还要大。
为何会出现这样的局面？
杰总的答案是，既有客观原因，又有恒大能力。我看了一大堆资料，发现有大致三个原因。而且，这三个原因层层递进，互有关联。
第一个解释：规模驱动，同时，地价便宜。
恒大目前拥有3亿平米的土地储备，一共个项目，平均地价只有元/平米（计算容积率后的楼面价）。
其中，一二线占比66%，平均地价只有元；三线城市占比34%，平均地价只有元/平米。
毛利润=收入—成本。净利润=毛利润—多项费用—税收。
年恒大毛利润规模同比增长50%以上，主要得益于营业收入的增长，营业收入的增长，主要归因于交付楼盘面积的增长。
恒大也是这么承认的：
确认的项目收入里，售价与成本都与年基本持平，所以，收入规模大了，毛利润规模自然迅速增大。
年，恒大大约有个项目实现交楼，贡献了亿元的营业收入。
大家注意，里面的涨幅正好也是神同步的。毛利同比涨50.5%，交付面积同比涨50.7%。
那么，为什么恒大去年的交楼面积，一下子能够在前年的高位上继续增长高达50%呢？
这就与香港联交所的一个新会计制度调整直接相关了。
第二个解释：第15号条款
这个第15号条款，全称是，香港财务报告准则第15号，简称：HKFRS15，我更简化称为：15号条款。
它是个从海外来的舶来品，是国际会计准则的标准条款。香港联交所从年1月1日起，正式引用这个条款。
但是，香港给所有上市公司一个过渡缓冲时间，允许提前采用。
15号条款的核心意思比较官方，我通俗解释下就是，按照更现实、更有合理性的办法，来确认营业收入。
一旦采用，这项新规定，对很多行业的财报都影响很大。其中，房地产可能是受影响最大的行业。
为什么？
因为房地产开发是预售制，在旧规则下，房地产商卖出去的房子，只有交付给客户，才能确认为营业收入。在此之前，销售额都是以负债的形式体现在会计报表里。
在新规矩下，监管层允许开发商按照时间节点、工程建造的进度，来确认你已经销售的房屋是否可以确认为营业收入。
新旧会计规矩不同，背后是哲学理念不同。
以往收入结算，注重资产与风险的同步转移，现在倾向于认为，楼在开发商手里控制着，除非客户违约，否则早晚会交付给客户，按照工程进度确认收入，对开发商更公平更合理。
这样一来，事情就大了，它带来两个直接后果：
第一个，开发商手里可以用来确认营业收入的楼盘面积，会一下子增长不少。
第二个，一旦销售额确认为营业收入，那部分销售额就从旧会计制下的「无息负债」变成了新制度下的「收入」，开发商的负债率会相应下降。
再没有比这更合理、更合法、更爽的事情了。
于是，碧桂园第一个先跑起来。年8月，碧桂园公布业绩，宣布提前引入新规定，并相应回溯调整过去一年的业绩。
效果立竿见影。当时，碧桂园的营收与利润分别同比增长了23%与66%。最新数据显示，年，碧桂园亿元的营业收入里，就有亿元的销售额被按照进度确认为收入。
这种降低负债率的好事，怎能错过？
年1月1日起，恒大开始使用这套规定。但是与碧桂园、融创不同，恒大没有回溯调整年的数据，这样一来，恒大的基数更低，在更低的基数上开始涨，场面效果自然更加美观大方。
可参考：数字也疯狂
孙宏斌的口袋里放着一个计算器。
不过，杰总也注意到，恒大在年报中，另有一个表态，否认这一调整对自身业绩的影响。这一表态，淡化了这一制度因素在恒大利润之王扮演的角色与地位。
上面的文字，翻译下就是，恒大多年来推行无理由退房，影响了对房屋权益最终确认的权力，因此，采纳新规，没有对自己产生影响。
此处，请业内高人可以谈谈自己的理解。
这份政策大红包，属于全香港上市的企业。事实上，根据摩根斯坦利的研报，这个红包将使得中国开发商年收入平均增长10%-15%。
但考虑到官方表态，这一因素在恒大的利润制造中扮演的角色可能有限，如果享受了这一新规的红利，恒大的利润规模必然更高。
因此，恒大必定另有突出能力。正是这些能力，才决定了恒大在利润指标上的异军突起。
对此，杰总笑而不语。
因为我看到，恒大这份高含金量财报的出现，还有第三个关键的解释。
第三个解释：运营效率。
15号新规，能够部分解释恒大的毛利润规模。但是，毛利润规模虽大，如果财务成本、管理成本、营销成本过大，净利润数字也未必好看。
恒大年的毛利润率是36%，核心净利润率是16.8%，它比年的13%足足增加了3.8个百分点，我们知道，一个企业净利润率提升一个点，都十分艰难，3.8个百分点，简直是不可能完成的任务。
年，不管是毛利润率，还是核心净利润率，都比万科高。这就说明，恒大去年的三费控制还是相当不错。
虽然，营销成本总规模增加了，但是按照营销费用率计算的话，恒大年比年居然下降了0.1个百分点，殊为难得。如果推测原因，杰总觉得，恒大曾经重金推广的全民营销工具——恒房通，一定功不可没。
行政管理成本，增加了20多个亿元，幅度不算大。
倒是财务成本比较高，全口径达到了亿元，比年增加了50多亿元。
但是，没有关系，恒大有办法。
它的利器就是，通过高效的运营，资产实现快速周转。
这可以从一个指标中看出来：利息资本化率。
我大概算了下，年，恒大的利息资本化率是86%，足足有亿元利息被资本化掉了。资本化后，这些利息就可以从费用中扣除，导致净利润规模很大。
当然，与碧桂园相比，恒大还有进步空间。碧桂园去年的利息资本化率接近%。而龙湖的利息资本化率通常都在90%左右。
利息资本化，是会计准则里的一个正常规定。它不会让利息凭空消失，只是转化为资产。利息资本化率程度高，意味着，你的资产规模变大，收入变多，每年当期缴纳的税收也会水涨船高。
多缴税，是一种红彤彤的政治正确。房地产行业也需要通过多缴税，树立自己的行业形象。
对于此刻的恒大而言，在「利润大王」之外，额外拥有一个「纳税大户」的外部形象，十分伟光正。
快速周转在过去一年被妖魔化。其实，它不是低质量建筑的代名词，它是一个很有效的财务模型与商业能力，一般的房企缺乏体系化的运营能力，都没有资格玩转高周转。
现在资金成本这么大，高运营周转，不再是能力，甚至已经成为必然。
利润是速度跑出来的，行业巨头里，越来越多的同行，正在给出最佳例证。
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