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房地产测算
房地产测算要根据成本及营销数据的取得是否详细为前提，然后确定动态或静态的测算模型，整体测算思路是由营销部门提供营销数据，成本部门的供成本数据，财务部门根据以上数据测算出税费及资金缺口及财务费用，测算关键是找到合适的模板，由于每人的思路、知识结构各异，因此，测算人员要根据企业本身的机构设置及 在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认 这是一个实践中存在分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入会计理论界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。三、上市公司选择：1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。第二部分计税成本确认一、开发产品完工时间的确认 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[9]31号，以下简称国税发[9]31号文件）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[]号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 从以上两个文件的规定可知，开发产品完工时间的确认遵循的是孰先原则。例如：一个开发项目，房开企业在4月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，5月1日开始为业主办理入住手续。那么，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日；反过来，假如4月1日开始为业主办理入住手续，5月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，这时，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日。二、开发产品结算计税成本的时间 国税发[9]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。三、企业所得税汇算清缴时按税法规定预提的成本费用未取得合法凭证的，不需要作纳税调整 国税发[9]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 从国税发[9]31号文件第三十二条和第三十四条的规定可知，房地产开发产品在结算计税成本时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，除允许预提项目金额计入计税成本外，剩余未取得发票的成本不得计入计税成本。 例如：某房地产开发有限公司开发的A项目于年6月完工且开始为业主办理入住手续，但完工时尚有万元出包工程价款未取得发票，出包工程合同总金额为万元，该公司以预提成本方式把未取得发票的万元工程成本全额计入会计成本，年7月才取得万元工程价款发票。 该公司在年5月20日结算A项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的万元出包工程成本中的万元（×10%）计入结算计税成本。 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告1年第34号，以下简称国家税务总局公告1年第34号文件）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 那么，按照国税发[9]31号文件第三十二条规定，以预提方式计入计税成本的、未取得发票的万元工程成本，该公司在对年度企业所得税汇算清缴时是否应当按照国家税务总局公告1年第34号文件第六条规定进行纳税调整呢？按照“特别法优于普通法的税法适用原则”分析，国家税务总局公告1年第34号文件第六条规定是对企业所得税汇算清缴的一般规定，而国税发[9]31号文件第三十二条规定是针对房地产开发企业计税成本的特殊规定，因此，不需要进行纳税调整。四、结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的可以计入计税成本实务中，房地产开发企业对开发产品结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的现象时有发生。 例如：某房地产开发有限公司开发的B项目于年7月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1万元。该公司在年8月6日结算B项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的万元出包工程成本中的万元（1×10%）计入结算计税成本。年3月取得万元工程价款发票。那么，未计入计税成本的30万元（－）是否可以在汇算清缴期间再计入计税成本呢？根据国家税务总局公告1年第34号文件第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间取得的30万元成本可以计入计税成本，重新计算可售开发产品的单位成本，进而计算出已售开发产品的销售成本（注：实质上，在汇算清缴期间取得全额成本发票的，这时会计成本和计税成本是一致的，无需再进行纳税调整）。五、在结算计税成本以后年度取得成本发票的应进行追溯调整 现实中，由于各种原因致使房地产开发企业在结算计税成本时无法全额取得成本发票，而在结算计税成本以后年度取得成本发票的现象经常发生。 例如：某房地产开发有限公司开发的C项目于年8月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1万元。该公司在年9月10日结算C项目开发产品计税成本，在证明资料充分的前提下，把未取得发票的万元出包工程中的万元（1×10%）计入结算计税成本。年6月取得万元工程价款发票，那么，未计入计税成本的20万元（－）是计入年成本中，还是计入年成本中呢？根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2年第15号，以下简称国家税务总局公告2年第15号文件）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。因此，该公司年取得万元工程价款发票，其中未计入计税成本的20万元只能追补在完工结算年度即年度。六、按税法规定预提计税成本，在开发产品全部销售完毕后取得成本发票的应分情况进行处理 按照会计上权责发生制的成本费用核算原则，房地产开发企业已经发生而未取得发票的成本应当以预提的方式全额计入会计成本，但有的房地产开发企业并不按全额进行预提，而是在结算计税成本时按税法规定金额进行预提。 例如：某房地产开发有限公司开发的D项目于年3月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有万元出包工程成本未取得发票，出包工程合同总金额为0万元，该公司于年6月30日结算D项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的万元出包工程中的万元（0×10%）计入计税成本。会计处理为： 借：开发成本 0000 贷：应付账款（预提成本） 0000 （1）、假如D项目开发产品于年11月10日销售完毕，在年12月6日取得万元出包工程款发票。由于该项目开发产品已经销售完毕，未计入计税成本的30万元已无法再计入计税成本，又根据房地产开发经营业务企业所得税和土地增值税的相关规定，各开发项目成本之间不能混淆，因此就不能把30万元工程成本计入其它开发项目成本中。这30万元的工程成本最终影响的是年的会计利润，因此，取得发票时的会计处理为： 借：应付账款（预提成本） 0000 主营业务成本 00 贷：银行存款 （2）、假如D项目开发产品于年4月20日销售完毕，在年6月5日取得万元出包工程价款发票。D项目开发产品可售面积为0平方米，年销售0平方米，年销售平方米。由于30万元未计入出包工程成本，因此每平方米可售面积少计成本20元（30÷0）。年销售0平方米，少结转销售成本20万元（20×0）。年销售平方米，少结转销售成本10万元（20×）。后取得发票的30万元出包工程成本，对年度来说影响的是“利润分配”20万元金额，对年度来说影响的是“本年利润”10万元金额，因此，取得发票时的会计处理为： 借：应付账款（预提成本） 0000 未分配利润 000 主营业务成本 00 贷：银行存款 对于年少结转销售成本20万元，税收上应按国家税务总局公告2年第15号文件第六条规定处理。
来源于：大数据时代下的业务处理
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