农村房屋经多手转让,最终买受人为集体经济组织成员的,前手出卖人不能再主张买卖合同无效
阅读提示:农村村民对在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利,但依据“房地一体”的原则,对农村房屋的处分也就等于宅基地使用权的转让,而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非集体经济组织成员无权取得或者变相取得,因此,如果村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人,房屋买卖合同将因违反法律法规的强制性规定而无效。但有一种特殊情况:农村房屋经过多手转让,最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的,考虑到有利于妥善解决现有纠纷,一般认定合同有效。
裁判要旨
农村村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人的房屋买卖合同属违反法律法规的强制性规定的无效合同,如果该房屋经过多手转让,最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的,考虑到妥善解决纠纷以及维护市场交易安全,法院一般会认定合同有效。
案情简介
一、年5月,王来生与卢守征签订《房屋买卖合同》,约定卢守征以元价格购买位于北京市门头沟区安家庄村号的房屋。
二、年11月,卢守征由于不能偿还到期借款,与李春元达成抵账协议,将号房屋以16.5万元的价格抵账给李春元,李春元一直居住该房屋至今。
三、年5月,王来生向法院起诉,以卢守征不是安家庄村村民为由,要求法院判决其与卢守征签订的《房屋买卖合同》无效。
四、经查,号房屋宅基地系村集体土地,李春元系该村集体经济组织成员。
五、北京市门头沟区法院一审认为卢守征虽非安家庄村集体经济组织成员,但案涉号房屋现归李春元所有,即最终仍属于该村集体经济组织成员,因此最终判决驳回原告王来生的诉讼请求。
六、王来生不服提出上诉,北京市一中院二审判决驳回上诉,维持原判。王来生仍不服,向北京市高院申请再审,北京高院最终裁定驳回再审申请。
裁判要点
一般来说,农村村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人的房屋买卖合同属违反法律法规的强制性规定的无效合同,如果该房屋经过多手转让,最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的,考虑到妥善解决纠纷以及维护市场交易安全,法院一般会认定合同有效。
本案中案涉房屋经过两手买卖,前一手买受人卢守征非该集体经济组织成员,其与出卖人王来生签订的房屋买卖合同应属无效。但卢守征随后将该房屋抵债转让给李春元,经查,李春元属于该村集体经济组织成员,房屋在第二手买卖后一直由李春元居住至今,案涉房屋归该村集体经济组织成员左右所有的性质并未改变,因此,法院最终判决驳回王来生请求确认其与卢守征签订的买卖合同无效的诉讼请求。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
1、一般来说,不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同会被法院认定为无效合同,但如果房屋经多次转卖,最终买受人属于房屋所在地集体经济组织成员的,法院一般会认定买卖合同有效。因此,农村房屋出卖人在发现买受人不具备买房资格时应当及时提起请求确认合同无效的诉讼,以免买受人将房屋转卖他人。
2、房屋被转卖后,第一手出卖人应当注意核查是否存在真实交易,如果可以证明买受人为了规避法律风险而与房屋所在地的集体经济组织成员串通签订虚假协议,则仍可以主张该买卖合同无效。
相关法律法规
《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》
五、关于物权纠纷案件的审理
(一)关于农村房屋买卖问题19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
《房屋登记办法》
第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
法院判决
北京市高院再审认为:本院经审查认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、二审法院根据查明的事实,认为房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让;但是法院处理此类案件要考虑到有利于妥善解决现有纠纷,针对每个案件的不同情况区别对待。本案中,经过了王来生与卢守征的买卖以及卢守征、李春元之间的抵账行为,号房屋及宅基地归李春元所有,李春元系房屋所在地的集体经济组织的成员,即号房屋最终属于安家庄村集体经济组织成员,故一、二审法院驳回了王来生要求确认合同无效及要求卢守征腾退房屋的主张正确。王来生的再审理由不能成立。
案件来源
王来生申请农村房屋买卖合同纠纷申诉申请一案[北京市高级人民法院()京民申号]
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