注意,加息后,房价要涨

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就在这一周，发生了很多重磅事件。

周二，澳联储宣布加息，力度超出市场预期。

昨天凌晨，美联储宣布加息50个基点，成为22年来最大幅度加息。

昨天夜间，英国央行同样宣布加息。

包括加拿大和新西兰在内的其他国家更是提前进入加息周期，竭尽全力压制目前不断走高的通货膨胀率，其中巴西央行则连续加息0次，目前已经将利率上调至2.75%，可见全球经济环境在2年疫情之下的变化，远远超出我们想象。

那么加息，对于普通的家庭来说，在生活成本上将有什么影响？对于股权和地产投资者来说，又会对资产价格产生什么样的影响？不同处境中的个人和家庭，哪些将反而成为赢家呢？

我们逐一来看。

加息对家庭的影响

首先，我们看家庭生活成本的影响。

所谓加息是中央银行提高当地官方利率的行为，也就是专业人士常说的“货币政策”的主要构成部分。

当中央银行提高利率时，当地商业银行（比如联邦银行，西太银行等）向中央银行“贷款”的成本就会增加，商业银行再将成本转嫁给消费者。

简单来说，假如澳联储将利率从.00%上调至.25%，那么商业银行从联储获取00澳元的成本就将增加0.25澳元（.25澳元减去澳元）。为了对冲上升的资金成本，商业银行又会将这笔成本转嫁到贷款人的身上，要求对方增加还款数额。

澳洲联邦银行在5月3日发布的商业银行利率决议，跟随澳联储提高各类贷款利率

这样一来，商业银行就扮演了管道的角色，将加息传递给所有客户，而央行也间接实现了调控全国经济的目的。

那么对于家庭来说，在面对上升的生活成本时，是不是都得勒紧裤带过日子？加息是不是就成了世界末日了呢？

其实并不见得，因为利率也是一把双刃剑，既然有人受伤，那么就会有人得利。

受伤的人，实际就是净债务人（netborrowers），是指债务总额大于存款总额的个人或家庭，比如一个只有2万澳元存款，但却负债20万澳元的家庭，那么在不考虑其他条件的情况下，这个家庭的净债务就是8万澳元。

很显然，当利率上涨时，这个家庭必须承担更高的还贷成本。

得利的人，则是净存款人（netlenders，也叫净放款人），是指存款或投资总额大于债务总额的个人或家庭。将上面的例子倒过来，就是一个典型的净存款家庭。

同理，当利率上升时，虽然净存款家庭的贷款成本也在上升，但是这类家庭通过定期存款或国债等投资所获得的现金流将大幅上升，轻松对冲贷款成本，所以自然成为了赢家。

但是问题来了，澳大利亚的净存款人数远远低于净债务人数，所以在生活成本方面的赢家，只是少数。

那么对于庞大的地产行业来说，加息的影响又是什么样的呢？

加息对地产的影响

很多分析机构长期认为，加息对于房地产市场的影响是极其负面的，随着家庭按揭贷款还款额度上升，房市门槛将被提高，让经济实力较差的家庭望而却步。

当购房者人数减少时，需求端必然出现下降。

另一方面，已经通过按揭购房的家庭，也可能因为利率上升而面临违约，而违约的最坏结果就是放贷机构将房屋收回，之后通过拍卖等形式将房屋出售，赎回现金。

当违约出现时，市场上的房屋供给量将出现上升。

这也是为什么大量分析机构认为，加息将导致房市降温的主要原因——需求端减弱，供给端增强，价格自然将相应下降。

但是问题又来了，有没有可能供给端无法有效上升，或者需求端依然旺盛呢？

还真有。

从最近澳洲9News公布的一张照片中，我们可以看到上海港口海域等待靠岸的船舶数量已经覆盖整张地图。

《南华早报》在一周前也有报道指出，受疫情封锁影响，上海港的等候时间已经从此前的4.5天延长至目前的2天以上，而且时间依然还在增加中。

大量澳洲建筑公司也表示，受到全球供应链混乱以及东欧战事影响，目前澳洲新房建房时间已经至少延长30%以上，而许多来自中国的五金和建材，更是被困于港口内，导致大量建筑合约无法按时完成。

在这些因素影响之下，澳洲房地产市场的供给端很难出现爆发式的增长。

也就是说，房价在短期断崖式下跌5%的概率微乎其微，甚至还可能出现上涨。

为什么？

因为随着澳洲国境的全面开放，以及澳洲经济和居民生活质量在疫情之下都体现出了惊人的韧性，让澳洲这个移民天堂的吸引力变得更加强烈，移民数量的增加也将毫无疑问带动地产价格。

这也是我们要