结合长租公寓暴雷和08年金融海啸谈谈

结合长租公寓暴雷和08年金融海啸谈谈

——为什么我们从来没能避免金融危机？

金融不就是资本用来收割工人无产阶级的工具吗？

我一直这么质问自己，从道义上说得通，从逻辑上也说得通。

自打我开始学习所谓的“金融学”开始，我就一直在思考一个问题：

为什么我们从来没能避免金融危机？

美国s时代，近乎每一个家庭都能拥有一辆属于自己的汽车，然而-年之后人们却失去了所有。

s抱着千禧迎新千年的心态，迎来了互联网经济的野蛮生长，但随着年互联网泡沫破裂的到来，市值以亿万计的公司纷纷倒闭破产。

中国股市从年到年，从点涨到了点，然而在随后的年又崩盘至点，让无数股民第一次知道，什么叫股市有风险。

但令我感到困惑的是，对金融了解越多，却越难以理解为何我们无法避免金融危机。

为什么我们从来没能吸取教训？

就以距离较近的08年金融海啸来说，从表象上来讲，08那年的金融危机的诱因是：坏账太多，还不起钱。更加具体地，用我的话说是，“抵押-抵押-抵押”，当问题发生时，银行才意识到拿在手中的不是随时可以变现归还的AAA级证券，而是一堆砸在手里的烫手山芋。（当然了，房利美房地美也发了很多B级贷款，此处我们就不过多展开）

为什么精通经济金融的银行家，会接手一堆糟糕的抵押贷款，从而不可避免的引发危机呢？

为了引出我今天最想表达的内容，我在下面会用最最简洁的逻辑告诉大家为什么08年会出现如此“显而易见”的问题：

08年金融海啸诱因

08年金融海啸的主要原因之一就是我先前所谓的“抵押-抵押-抵押-”，其实总共分为三步。

第一步是从购房者到银行，是指张三想要把刚刚以3%的首付购来的房产抵押出去，并从银行获得贷款满足自己想买车的欲望。

此时发生3件事情（数额假定），张三用3万元贷款购买了价值万的房产，张三用价值万的房产抵押从小明银行获得80万现金，小明银行从张三处获得抵押贷款的利息利润。张三用3万元就买到了房子又用房子做抵押买到了车，小明银行获得了贷款利息，皆大欢喜。

（当时美国买房的首付就是低到夸张的3%，甚至零首付）

但是这存在一个问题，就是银行通过贷款，其实凭空创造出了97+80万的现金。在第一步，从3万到万，就已经是近**60倍**的杠杆了。

第二步是从银行到银行，是指小明银行为归还利息、支付利润、保障现金存取等原因希望获得现金，因此将张三抵押在小明银行的房产抵押欠条，以一定的费用为基础，转让给小红银行换取现金。

此时，事情看上去尚且是正常的。第一步中人们获取了需要的现金，第二步中A银行也获取了现金。

但在第三步，事情就变味了。

第三步也是从银行到银行，但是此时银行之间转手的抵押贷款却被一层又一层的打包，本来在第二步时，B银行还能搞清楚自己买的究竟是什么AAA级贷款，现在，谁也不知道自己究竟在买些什么资产，只知道评级机构给这个包的严严实实的包裹盖上了全AAA级的章。

银行都整不明白自己买的是什么欠条，他又怎么控制风险呢？

从风险评级的角度来说，AAA级的欠条基本上就等于现金，因为评级机构告诉你，这个欠条肯定是能还得上的。即使从根源上来看，也确实如此，无论打包多少层，无论卖给了谁，这些欠条都是基于房产抵押而来的。美国的房地产市场在08年之前已经连续上涨了十多年，人口增加，土地资源有限，城市化加深，房产无论从哪个角度看来都是一个完美的投资品，同时也是完美的抵押品，毫无疑问，这是整个社会的共识。

房价从来不会跌，这个刚性条件，成为了评级机构愿意为房产抵押盖上AAA级评价的原因，也为后来的泡沫破裂埋下了祸根。

整个过程大抵如此，无非就是“抵押抵押抵押，债转债转债”，相信现在你们已经理解了，08年金融海啸除开表现出来的大量公司破产，资产缩水，人员失业之外的具体内部诱因是如何了。

以上这种投融资的模式，我们一般称其为“资产证券化”ABS(Asset-backedsecurity)，中文来说就是以资产为背书的证券。

资产证劵化，ABS究竟有怎样的魅力，让很多国家都在大范围地推行开来，即使它可预见的破坏力是显著、大范围且持久的？

答案是，ABS对生活在经济体中的“每一个人”都具有巨大的直接相关利益，大到国家，龙头企业，小到民企，个人，无一逃离ABS的丰厚福利。

ABS增加了经济的活性，拓展了在时间上的流动性，经济大幅发展，企业利润增加，银行利息收到盆满钵满，个人买了房又买了车。

特别就个人来说，以前我只能辛苦凑出来个首付然后还上30年的房贷，现在我车子房子可以同时拥有，而且低息贷款让我的生活质量几乎没有下降，这就是ABS的神奇魔力。

每一个人都在ABS的过程中受到了巨大的红利

长租公寓暴雷问题

而这样美好的境地，似乎能够永久地持续下去，美梦，从来没有人愿意打扰，特别是当大家都已熟睡，那些显而易见的问题、不断暴露的风险，都被选择性地忽视了。

事实上，除了持续07年前持续上涨近十年的伪刚性房产之外，国家最近还为一个糟糕东西批发了ABS许可，那就是。。

前两年，由于房价连年上涨，推出一个政策叫做：“房住不炒”，同时还有一种声音叫：“以租代买”。

应运而生，无数长租公寓野蛮生长，产生了无数混乱的现象。

一言蔽之，长租公寓是一种极其劣质的资产，摊销成本后，年收益率约1%，以至于我都无法想象是抱着怎样的心情接受国家批准给长租公寓企业进行房源ABS的。。。

但是要说清楚这一点，我们得先说清楚长租公寓究竟是如何做到糟糕的1%收益率的。

长租生意糟糕的1%

简单来说，长租公寓有两种模式：

1.从个人房东中收取房源，将其再装修后租出

2.企业批量购置房产，装修后租出

首先排除第二种，作为一门重资产的生意，这种方式简直就是荒谬。大家都知道pe=每年利润/资产，直觉性的解释就是多少年能收回我买股票的钱。而同样，租买房市场也存在这样一种租买比，即每年租金/房价，这个比率有多高，房价有多贵，要多少年才能收回成本，想必不用我多提。因此不多考虑第二种。

然后是第一种，同样，这无非就是个二房东的生意，我收购房源，然后将其重新打包售出，从理想、美好、幻想且不切实际的角度看，企业做长租公寓，一方面能够以更低的报价对接再装修和家具承包商对房源进行更新，另一方面，长租公寓内部能够提供一个简单、直接的领包入住体验。

但是，当我们拆开其中的每一个环节，就不难发现这门生意的可笑。首先，就获取房源来说，初生的长租公寓市场群魔乱舞，在有限的房源内大家相互竞价，从本来更低的租金一路争到近40%的溢价然后租下，还谈什么低价高品质的长租，连房租都压不下来，还做什么二房东？其次，长租公寓需要扩大房源规模，而需要同时展开收房、装修等工程，资金链紧张，自然无法保障长租公寓的质量，门框裂、天花板掉灰等，这都算是基本操作了。最后，仍然是因为资金链紧张，而企业又需要快速扩张，以期待在自己饿死之前对手先饿死，长租公寓的企业做出了很多奇妙的操作，我们具体来说。

为了缓解紧张的资金流，无非就四字，开源节流。

源从哪里开，流又从何去节？自然是原房东和租客了。

房东方面，积压租金不予兑付，自然可以节省大量现金流，房东不乐意，自然要从二房东手里收回房源，而此时就会产生租客和房东的纠纷，房东想要收回房租或者房源，到底是找长租企业呢，还是找租客呢？国家为什么之前禁止二房东，禁止房源二次出租，原因是什么还不清楚吗？

租客方面，就更加恶心，长租企业引诱租客与第三方贷款公司签下无息分期贷款，并以一定的房租优惠作为红利。

首先，实际上无息贷款到底是不是无息，大家心里都有数，中国不存在所谓的商业无息贷款，别提花呗，首先花呗逾期后年化利率近15%，且花呗不靠那点利息吃饭，而是每笔交易从商家处收取0.1%的手续费。

此外，长租企业还会干一件事情，就是在租客与第三方放贷企业签下合约后，以一定代价套现租客多期的贷款，并转化为自己的运营资金，补充现金流。

此时存在一个问题，还是那个事情，如果房源出现问题，原房东欲收回房源，租客同意中止租约，但是，但是，在离开房源之后，租客仍然需要偿还贷款，原因是租客与第三方贷款公司前签订合约，而不是与长租公寓。但是钱又已经被长租企业提现，因此即使无法租住，租客依然需要偿还贷款。

这算什么事？因此近段时间，出现了非常多大学生毕业租房被坑害的情况。

在乱象之外，长租紧迫的现金流也引起了上面的注意，同意让重资产行业的长租企业将名下房源进行证劵化，也就是我们前面说的ABS。

但是问题就来了，有证劵就必然有利息，而利息又是从发行证券背后的企业身上来。

羊毛出在羊身上，可如果企业都只有1%的年利润，他又发得出多少利息回报的证劵呢？

在我们国家，连短期存款都还有超过1%的利息，如果证劵的收益率连短期利息都比不上，那这些证劵，价值究竟何在呢？

年以来，市场上已经推出十多种单公寓类资产证券化产品，资金合计超亿。

至于这些ABS证券，在被评级机构打分之后究竟能给到几个A，是否又会像08年之前的逻辑一样，在中国房产刚性泡沫的社会共识下，被打上AAA的标签。是否会被各大银行所接受，所支持，所购买。

我都不知道。

但我知道的是，当长租企业的现金流因ABS而缓解，当长租公寓市场因优胜劣汰而逐渐规范，这个行业背后受益的将是以更稳定现金流获取租金的房东，受益的将是无数刚刚毕业就可以以低廉的价格找到可靠优质房源的大学生，是配合政策圆满完成租房市场扶持而备受鼓舞的银行。

哦，还有他们购买的那微不足道利润的证劵。

这种模式是一个如此自洽的逻辑链条，以至于所有人都沉溺其中无法自拔。

事实上，07年以前的房价已经连续近十年出现从未有过的历史性上涨，当人们意识到房产已经代替股票成为更好的一种“投资”项目时，资本的狂潮席卷而来，刺激着每个人的大脑。

金融惠及经济体里的每一个人，就像它最开始告诉我们的那样，明天会更好，“Todayisanewday”。

当然，当年买了房的那些人庆幸自己有“远见卓识”，早早地就购入了连年以12%的比率上涨的房产。

同样，我也得忍受着坐在前排出租车师傅不断抱怨着，深圳的天价房价，而他还有两个20多岁的儿子等着结婚买房。

“买房的人生的滋润，没买房的人活的凄惨。”

这话可能有点夸张了，但是，那些年吹嘘房价泡沫，预测房地产崩盘的专家学者，如今一个不剩的都不见了。

在这个经济体里的人，只有购入了资产，才能跟得上这个时代。

银行存款每年1%、理财4%、债券5%、房产12%、长期来看股票15%，教育15%。

谁都知道，这个时代，生活早就不再属于无产阶级了。

但当我们跳出经济体之外

回首看去

金融始终只是一条盘卷在潘多拉魔盒里的

首尾相连

自食其尾的贪婪巨蟒

如果把金融危机比喻成雪崩

那么每次雪崩之前

雪花们都是在勇闯天涯中

享受着鲜花着锦,烈火烹油的好时光

一旦雪崩来临,没有一片雪花是无辜的

我们从来没有，将来也不能，避免经济危机的到来。

写在文后

我很抱歉以这样一种悲观的论调结束全文，但实际上这正是马克思一直备受煎熬的，即从哲学和逻辑上来讲，只要私有制、资本不消失，自上而下的剥削就不会消失。

资本的属性是天然向上聚集的，强者恒强、马太效应、二八分割、阶级固化，这些都是自然而然的本就应当存在的结局。

资本这个词，永远贴着这样的标签，包括我们最近常常耳闻的一个名词：“内卷”

下篇文章，我们好好“讨伐”一下内卷这个词。

保持态度，欢迎

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