年这4点因素围绕楼市,下半年l

年上半年即将过去，全国平均房价仍在上涨，截至目前已达到1.1万/平。从全国角度看，深圳、上海等一线城市及部分热点二线城市房价仍在上涨，但涨幅远低于以前。同时，郑州、青岛、济南、长春、石家庄、烟台等北方二线城市房价下跌，今年上半年房价最暴跌的是廊坊、牡丹江市和跌幅在8-9%。

一方面，国内经济发达地区的热点城市房价持续上涨，但涨幅开始收窄，另一方面，北方二三线城市房价确实在下降。特别是过去几年房价下跌幅度达到50%以上，部分达到70%，房价不涨的神话已经破灭。全国房地产市场基本处于冰火两重天的格局。

现在很多购房者感到困惑，下半年国内城市会出现“降价”吗？

我们认为下半年国内房地产市场也将继续分化，越来越多的城市房价将进入调整轨道，主要有四个原因。

第一，“三条红线”堵住了住宅企业的融资大门

从去年9月开始，央行和住房部公布了房地产企业融资的“三条红线”，主要是要求住宅企业在存款后消除70%以上的资产负债率。净负债比率大于%。现金短债比小于1倍。发表这一“三岛红线”是为住宅企业降低高杠杆，避免住宅企业系统性金融风险，、给银行业带来危机。事实上，只要住宅企业的各种指标达到“三岛红线”的红线，就可以通过各种方法融资。

但问题是，大部分住宅企业经过过去几年的疯狂扩张后，负债率很高，甚至无法偿还债务，现金流不足，无法满足监管的要求。而且，随着今年住宅企业的债务集中到期，住宅企业偿还本金利息的压力也很大。更重要的是，住宅企业今年上半年的业绩出现了“滑铁卢”。大体上不如预期。

对于住宅企业来说，下半年是收回资金、降低负债率、提高业绩以满足中央银行监管要求的最后机会。因此，住宅企业很有可能在下半年利用“金九银十”的机会开始大规模降价促销，全国新房价格将下滑。

第二，央行收紧银根，想炒房很难

去年最后一天，央行限制各银行流入房地产市场的资金，规定个人住房贷款不得超过新贷款总数的30%，开发商贷款不得超过新贷款总数的40%，中小银行的设置的上限比例还要低一些。同时央行严禁消费贷款和经营贷款的资金流向房地产业。另一方面，房价上涨过快的城市的银行纷纷上调了住房贷款利率，现在房贷的审批时间也会大幅延长。央行此次措施更希望是将有限的贷款资金流向实体经济，而不是再去房地产市场继续提高房价。

第三，各地房地产库存又开始大幅反弹

目前各地商品住宅库存状况总体上是供过于求的格局，房价并无暴涨的根据。目前一线城市库存与去年同期基本相同。二线城市库存正在上涨，同比涨幅扩大。三四线城市实际库存量很大。特别是北方地区的城市和东南沿海的三四线城市拥有数年来最高的库存。除了新房库存外，二手房库存压力更大。由于房地产投机者在各种压力下继续出售房地产，目前很多城市的二手房销售量超过10万套，甚至重庆的二手房销售量也突破了20万套。

第四，各城市购房需求趋于饱和，且刚需不断减少

目前，各城市当地居民通过继承、拆除、初期购买等方式均拥有自己的住房，国内居民拥有率达96%以上，拥有2套房的家庭达40%。另一方面，国内年轻人的数量持续减少。70、80年代以后的人数都在2.2亿人以上，到了90年只有1.75亿人，到了00年只有1.45亿人。

更重要的是，我国自年开放二胎政策以来，我国出生人口连续四年下降，从年的万下降到年的3.5万。年轻人口越来越少，未来的年轻人只需要继承房地产，不用再买房子了。今后，国内房价将回到去杠杆化、去投机化、真正回到居住属性，实现“房住不炒”的目标。

很多人现在特别关心的是，今年下半年国内房价会不会下跌？我们认为下半年房价很可能是呈现分化格局，将会有更多的城市加入到房价下跌的队列之中。主要是房企要降价促销，回笼资金；多数城市库存商品房处于历史高位；央行对资金流向房地产领域实行了严格限制；中国未来刚需人口越来越少，根本无力支撑起现在的过高房价。所以，只要保持耐心，那么接下来买房会变得更容易，就不会再当接盘侠。

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