提到房子，想必很多人有很多话想说。
绕不开的问题是——
一、中国的房价高不高？
高不高是个主观判断，
一看价格，二看购买力。
（一）超出购买力，
即买不起
如果谁都买不起，那肯定是太高了。这种情况下，只有供给没有需求。但看看火热的交易市场和屡屡出台的限购政策，就知道买得起房的人挺多的，哪怕是在内地房价最高的北京、上海和深圳。
根据国家统计局的数据，年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，比上年增长2.6%。商品房销售额17.36万亿元，增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。有20多家房企在年销售额达千亿元，其中有3家全年销售额超过亿元。
重要的问题是：谁买得起房，谁买不起房；哪里的房没人买，哪里的房买不够。
（二）超出合理价格区间，
即不值这么多钱
劳动价值理论认为，商品价格由生产商品的社会必要劳动时间决定。“不值这么多钱”正是劳动价值论的思维角度。而在市场经济中，价格由供需决定。
我国的房地产市场起始于年，停止实物分房，实现住房商品化和住房分配货币化，也自此开启房地产业的高速增长期。
年国务院23号文提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，年，国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。此后的-年，中国房地产开发投资的年均复合名义增长率达24.5%，房地产市场一路红红火火，直到“去库存”刹车减速。
根据国家统计局数据，年以来，我国商品房销售额的几个阶段：
年到年，我国商品房销售额由.48亿元增至17.36万亿元，年均复合增长率42.12%。
年12月，全国商品房平均售价.53元/m2，住宅平均售价为.89元/m2；而在年12月，两者的平均售价分别为元/m2和元/m2。年均复合增长率分别为13.07%和14.13%。
根据“房天下”公布的年12月百城价格指数，百城住宅价格中位数为元/m2，均价为元/m2，上海、深圳、北京的房价遥遥领先。
衡量房价高低、房地产市场泡沫的常用指标有房价收入比、售价租金比等。
房价收入比，即房价和年收入之比，一般认为3-6年是合理的。但各国住房条件不一、土地状况各异，房子的合理价格很难统一。但仍不妨通过数据对比，看看中国城市房价在国际上的相对水平，以及城市间的差别。
从国际比较的住宅房地产价格指数来看，中国的住房价格不是最高的，年时，与全球几个主要国家相比，低于德国、美国、英国和澳大利亚，但增长迅速。
根据Numbeo发布的房价与收入比率，中国的房价收入比为29.02，低于叙利亚（63.23）、中国香港（45.19）、牙买加（35.95）等经济体，位居全球第8位。
根据诸葛找房数据研究中心监测的百城数据，年我国城市平均房价收入比达13.2，大部分城市房价收入比分布于10-20之间，深圳以48.1居首。整体来看，房价收入比呈现回落趋势。
另外，中国大陆与中国香港有不少相似性，如租金回报率在1.5-1.8之间，中心与非中心城市的售租比在55-65之间。（如图↓）
售租比为房屋每平米售价与租金的比值，形象反映收回房屋购买成本的年数。售租比越高，通过出租回本的年限越长。中国中心城市售租比仅次于韩国（95.14）和中国台湾（67.06），用租金收回买房成本需要65.73年；非中心城市则需要58.11年。结合“诸葛找房”数据，年，我国各等级城市售租比普遍在50左右。这反映出，人们想把房子拿出来出租的意愿很低。
而在年时，情况大不相同。中国的房价收入比为15.01，罗马尼亚最高为30.29。租金回报率在4.2-4.5之间,高于香港的2-4区间；中心城市房屋售租比23.37，约为香港的一半；非中心城市售租比为22.72，稍低于香港的26.43。（如图↓）
二、房价的泡沫脆吗？
”存在即合理“的意思是，存在是有原因的，而非存在是恰当的。
“泡沫”指房价超出合理价格区间。
年3月2日国务院新闻办公室举办的新闻发布会上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清提到房地产时表示，“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强。”
张斌和朱鹤（）认为，很难事前判断某个资产存在严重的价格泡沫。中国几个一线大城市的房地产价格很高，房价收入比也很高，然而房价高不等于房价泡沫，高房价收入比带来的痛苦未必会像泡沫那样很快破灭，而有可能长期持续。
谭华杰基于大量国际经验的研究表明，居民部门利息保障倍数反映了居民偿付住房抵押贷款的保障能力，是预测房价是否大跌最有效的指标。当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况；标低于1.5的临界值会导致房价大跌和居民部门债务困境，如美国年房价大跌前，居民部门利息保障倍数1.46倍。
中国目前的家庭部门利息保障倍数在8倍左右，远高于国际警戒线水平。这说明中国居民偿还住房抵押贷款能力有较高的保障，至少从国际经验来看，中国整体的房地产价格大幅下跌的风险很低。
任泽平提出，房地产是最坚硬的泡沫。
三、未来房价如何？
董藩认为，房价原则上是上涨的。上涨是规律，下跌是意外；上涨是常态，下跌只发生在特殊情况下。不是只有中国的房价在涨。美国同样如此，全世界的大城市，这几年房价有往上没有向下的趋势。
综观世界房地产市场发展，房价的演变趋势不是让更多的人买得起房。美国的住房自有率一直在2/3左右。西欧大部分国家的住房自有化率为40%-60%。
陆铭认为，当前中国的房价问题，本质上是供给与需求脱节的问题。一个城市的房价，最重要的三个变量就是这个城市的收入水平、人口流入量和土地供应。前两者决定住房需求，土地供应是住房供给最重要的决定因素。本质上，中国各个城市间房价的严重分化，是因为多年来非常严重的人、地要素配置脱节。
任泽平在《房地产周期》一书中，提出“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架。
（一）人口
人口问题是大问题。年，我国出生人口首次低于万，并在此后的20年保持这一水平，到年首次低于万。-年我国年出生人口数据如下。
图源：第一财经
人、城市和房地产三者密不可分。管清友总结国际经验指出，人口拐点往往意味着房价拐点。日本劳动力人口年见顶，年房地产泡沫已开始破裂。当生育率下降，连锁反应不可忽视。
城市经济学的一个观点是，房价门槛可反映城市的吸引力。以深圳为例，年-年，深圳常住人口从万增长到万，房价从单价2万/m2涨到6万/m2。尽管出台严格的调控限购政策，房地产市场依然领涨全国。而一些中小城市因长期人口净流出导致房价断崖式下降，如黑龙江鹤岗。
贝壳研究院发布的《毕业季租房洞察报告》显示，一般认为，30%是房租收入比的“幸福分割线”，超过则表明房租压力过大。（租金收入比=月人均住房租金水平/月城镇居民人均可支配收入）
数据显示，4个一线城市和杭州的平均房租收入比在30%以上，其中深圳、北京、上海的平均房租收入比在40%以上，远高于其他城市。一线城市与三四线城市的房租与房价分化在全球都是普遍现象，只是分化程度不同。如美国全国租金占收入比大致在37%左右，纽约、旧金山等大城市，租金占比超过50%。
随着时间推移，80后以改善型换房为主，90后则以刚需为主，90后将逐渐成为房地产市场的主要消费群体。年我国高校毕业生万人，较高的房租压力对人才流动有不可忽视的影响。
贝壳研究院统计显示，TOP20房企的成交金额中，二线城市、一线城市、三四线城市分别占63%、17%和20%。一线城市对毕业生的吸引力减弱，新一线城市的吸引力不断增强。福州、无锡等地纷纷出台措施放宽人才落户限制。
（二）土地
既然房子盖在土地上，就不能忽视中国“人地关系高度紧张”这一国情基本矛盾。中国虽然国土辽阔，但只有20%适合人类生存，之中还必须保证18亿亩耕地面积，加上庞大的人口数量，人均拥有土地只占世界平均水平的1/3,且大部分地区缺水，人地关系的紧张程度是世界罕见的。
依附于土地的房地产，还与政府行为分不开。“98房改”之后，“一方面，房地产业因对经济增长有促进作用而被确立为国民经济的支柱产业，住房成为重要的商品和投资品，另一方面，土地招拍挂制度和分税制改革使地方政府和房地产企业形成以土地为基础的持久联盟，合力维持高价位住房市场。”
《全球房地产》一书中提到，年和年，我国土地出让金规模分别为.7亿元和6.5万亿元，分别占当年地方本级财政收入的10.2%和66.5%。-年，全国土地购置均价由元/m2上涨至元/m2，年复合增速16.7%，地价占房价的比重由26.6%上升到67.8%。
与房地产相关的税种约有11个，其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收，年这5项税收收入共1.8万亿元，占当年地方本级税收收入的23.7%。
有学者指出，中国房地产高库存的根本成因是城镇化发展过程中过度依赖土地融资，但也有城乡土地市场分割、政府对城市土地的单边垄断、土地资源配置过于计划和僵化的深层原因，导致房地产供给与需求空间严重不匹配。
土地的供给特性和跨期分配效应会导致宏观风险增加。同时，房地产价格上升过快，阻碍人口城市化，工业化难以深入和及时升级。基于土地资本化的债务性融资发展模式，不仅让城镇化进程难以有效持续，农村人口难以有效被吸纳和进城安居，也让地方政府债务累累，失去拉动经济的能力。
截止年12月，地方政府债务余额为25.66万亿元，中央政府债务余额为20.89万亿元，政府负债率（债务余额/GDP）为45.8%，较年增加7.2个百分点。尽管杠杆率处于国际中等水平，显性债务风险整体可控，但地方政府隐性债务规模庞大，偿债高峰期集中在-年，年均到期2.7万亿元。
（三）金融
为什么买房的人一点都不少？一个重要原因是，根据我国楼市与经济发展规律，宽松的货币政策对应市场高杠杆率（创造货币）和高流动性（即好多钱在市场中流通），楼市就像大海绵，吸收市场上超发的货币。
《第一财经》曾在文章中说，“宽松之下，地产无熊市，货币宽松是短期房价异动的主要推动力……年货币宽松后，与房贷利率挂钩的5年期LPR利率下行了15个基本点，一线城市房价率先反应，深圳二手房涨幅超过20%，上海新房涨幅超过10%，二手房成交量创下四年新高，北京房价开始企稳回升，广州成交放量。这与过去房地产周期中一线城市表现一致，金融属性最强的深圳最快反应，接着是上海、北京和广州，然后再向新一线城市传导。”
从-年中国广义货币（M2）增速及其占GDP比重的趋势中，可以发现中国的M2增速较高，长期高于日本和美国。M2占GDP的比重低于日本，而高于美国和世界均值，尤其是年以后，货币增发明显增加。值得一提的是，我国房地产业从年起成为外商投资的第二大产业。
房地产业（包括间接关联行业）占中国GDP的比重达四分之一。它在金融方面的影响也很深远。评级机构穆迪（Moodys）的数据显示，年，中国开发商要偿付的到期债券超过亿美元。
郭树清曾在“十四五”规划辅导读本《完善现代金融监管体系》一文中指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
年至年，我国银行业累计处置不良贷款8.8万亿元，超过之前12年总和。年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，是8年来首次出现，体现出平稳房地产市场的决心。
四、房价调控的政策动向
为稳定住房市场所采取的措施，一般可分为三大类：
（1）加大住房供应，改善供应结构；
（2）运用利率杠杆抑制泡沫稳房价；
（3）加大房地产税收力度，抑制房地产投机。
根本解决住房问题，需要从供、需两方面着手。征收房产税尚未铺开，运用金融政策稳定房价已然实施，年底，人民银行、银保监会对银行业金融机构发放房地产贷款作出限制规定。
图源:银保监会
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