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学员：Harry
我与季老湿和他的小伙伴结缘是从《丑房焕新》这本书开始的，相信多数同学也是偶然吧。首先讲讲自己对重庆楼市的自我认知，再分享一下民宿签约心得。
10年楼市自我认知
我在重庆的边缘化主城区。
为什么叫边缘化主城区呢？
是因为这里距离重庆繁华的闹市，相对距离较远，经济发展也较差，流动人口少，交通等并不便利，因此这里几乎是10年甚至是20年来都没有太多的变化。
如何将这样一个陈旧、欠发达的地区与北上广新兴业态相结合，寻找适合自己能长期稳定的收益渠道是我在接触笔记之前所困扰的问题。
我在做民宿之前对重庆的房产有一定自己的见解，虽然不一定适合每一位小伙伴，但我觉得仍然可以分享给各位，给大家更多的参考。
人生中的第一套房，是在父母的帮助下购买的，在老一辈的思想中，贷款购房是一件很不可思议的事情，并且房子也是用来住的有一套可以结婚生子就可以了，一辈子也不会再换房子。
当时第一套房子的按揭一个月是一千多点，在零几年的重庆，工薪阶层的工资都还不高的情况下，按揭买房是一件不可思议的事情，当时大多数人或许都不曾想过房子可以在增值保值的同时，还能换取更多的经济效益。
人生中的第二套房，是在购买了第一套房不久之后，购买了一套小户型，单间配套，以后规划的轻轨经过的一个站点附近。那个时候的我在或许已经看到了房子背后的价值，当时的重庆楼市非常不景气，首付一两万就可以购房的广告遍地都是。
不限购、不限贷，只要你手中有一两万闲钱，房子就是你的了。当时的人还不知道房子会发生今天这样翻天覆地的增长，不然相信很多人都会砸锅卖铁去买房吧！
我在那个时候买房纯粹是因为工作中结识的一些做生意的老板都在买，想着他们肯定比自己有经验，看得更加长远所以跟着他们一起买房。
之后经常跟这些买房的老板聊天，对楼市逐渐也有了自己的一些见解，选择交通便利的位置，可以有相对好的学校指标房，商业配套齐全的房子，不管你是长期持有出租变现还是短期持有出租收租金，都是非常不错的。
也是后面才真正明白李嘉诚对房地产所说的地段的重要性。之后陆陆续续也看了不少市内其他的楼盘，也买了2套小户型，但是都是长期持有，使其出租换来收益，供贷款，所以资产增长速度过缓，还是没有想到像季老湿所讲的房子最好玩法，是对房子买卖溢价操作。
或许这跟年纪和成长关系有关，之前一直没有摆脱固有的一些思维，比如说房子买了就是认为是私有财产，对她持有也有一定的小感情，卖房觉得是自己已经入不敷出了才会进行买卖，殊不知，这样的思维，导致从05、06年到现在，投入楼市的资产净利润都没有像楼市一样翻两、三番。
自从学习了笔记之后，我从中知道了房屋盈利最终目的都是走向买卖。
不管你是长期持有，还是短期出手，最终只有买卖才能实现利益最大化。其实我买房还是占有一定运气的成分在里面的，我其中两套房子在购买之后，都修建了轨道交通并且都在站点楼上，另外还购买的了一套房子是在15年楼市比较低迷，房价低谷的时候入手的，入手时房子周边并无什么配套，无学区、无商业。
当时房子特价销售，开放商估计已经支撑不住了，当时的房价已经达到我心目中的预期值了，所以又买了一套，本来想再买一套，第一因为手上没有这么多的现金，第二也没有贷款的指标了。
所以没有狠下心买两套，其实当时如果想想办法其实是可以凑齐首付的，最终我只买了一套，结果当我购买2个月后，就说旁边空地政府招商引资把万达引来要修大型商业综合体，背后马上会修一所中学，这些利好消息一来，就跟股市一样，房价蹭蹭得一下就涨了上来。
虽然，在这十年来，房子买了几套，但是唯一产生盈利的就是，房屋租金。
这个房屋租金，并不是像笔记里面的一样，用来做民宿或者溢价的长租，就仅仅是很简单的装修，刷刷墙壁，购买低价的瓷砖，把厕所和厨房简单弄一下，再东拼西凑搬来一些家具，购买一些2手的电器出租，月租金的价格也低于市场价格，很快就租出去了。
就这样租出去了按揭款就不用自己承担了，或者说自己只用承担一小部分。也就是说在接触笔记之前，我手上的房子大多数都是没有实现租金抵按揭的，更别说租金溢价，超过按揭，实现营收的。
这也是我之前遇到的瓶颈，所以我手上房子数量增长过缓，没有实现利益最大化。
在购买了几套房子之后，因为手上资金紧张，也曾尝试卖房，但是当时楼市低迷，新房的市场行情都不太好，所以二手房的市场可想而知，再多个中介登记挂盘之后，来看房的客户寥寥无几。
但是最终有个客户准备签约，中介约我们三点在签合同，结果买方迟迟没有出现，我们在中介门口等了一个多小时之后，买方姗姗来迟，并没有半点愧疚之意，那个时候应该就是所谓的买方市场，放盘的多，接盘的少，我老婆冒火了，觉得买家没有诚意，说什么都不肯卖了，其实买房出的价格也比较的低，低于我卖的期望值。
就这样，房子没有卖掉，当时应该是年中，结果第二年初，房价就持续上涨，几个月时间就涨了三分之一，所以我们又重新挂盘，继续销售。
在等待时机的这几个月，我们分析了上次买方市场中，房屋不好销售的原因，也试着改变思维，将房屋重新翻新，构想你的目标客户，从而获得更多的利益，这点也跟笔记里面的，溢价卖房的方式不谋而合。
但是我们的翻新，就是简简单单的把墙壁粉刷了，以前的灯具换了，再把家具换了，没有像季老湿那样的有质感，我想如果早点读过笔记，一定会用里面的手法，怎么更快地出售，怎么更多的溢价出手。
我的有些思维在生活中磨砺出来的，贴近生活最根本的形态，正如为什么我愿意跟着季老湿和他的团队一起进步一起干的原因，因为一个人的经历始终有限，但是跟着大部队在一起，把每个人所经历的一起分享，一起分析，一起讨论，一起总结，相信每个人都能从中获得更多的灵感和启发，从而在与房结缘的这条道路上越走越远。
当时重新翻新的时候，我只花了极少的一部分资金来运作这个事情，把房屋装修得在我现在看来叫不伦不类的，没有风格，没有特色，更没有一个好的卖点。
当时能把房子超出之前价格卖出去，心里还在暗自庆幸，现在想来真是太亏了。
经过这次的买卖，从中也体会到一些东西，虽然心中也知道只有买卖才能利益最大化，但是还是担心如果我这里卖了，房价在不停的往上涨，要是买不回来的话，可能就赔了夫人又折兵。
所以，在目前为止，我也只卖了这一套房子，经验明显不足，前几次的工地游学，来自上海和广州的小伙伴们分享了他们的卖房经验，我简直受益匪浅，可以用：“听君一席话，胜读十年书”来形容。
买房需要经验和技巧，卖房更加需要技能和手法，应该说卖房的技能跟技巧更胜一筹，因为真正决定房屋溢价的是卖房思路和方式。
如何将一套房子高于市场价格销售出去，考验的不仅仅是销售的技能，更多的是心理战术。
这里不得不说，广州、上海的小伙伴对于卖房有着更多的实战经验，并且在他们摸索中，总结出了很多实用的方式跟方法。
加入季老湿的大家庭，更多的是唤醒我们的思路，开拓我们的眼界，交流彼此的经验，学习别人的技能，解决目前遇到的瓶颈，最终提高自己的盈利。
根据我10年来购房的经验，我总结了几点跟各位小伙伴分享：
1．房价低迷期购房，房价上扬期卖房。
肯定有小伙伴问我，什么叫房价上扬期和房价低迷期？涨到什么时候可以卖？跌到什么时候可以买？
这个怎么说呢，就跟买股票一样，跌到最大承受范围就必须斩仓，相反购房就是跌到自己认为能够接受的房价就可以入手，相信每个听季老湿课程的小伙伴对房价都有一个自己的认知，对自己有意向的楼盘都有一个自己的内心评估价，达到自己预想的价格就可以入手。
同理，当房价不停上扬的时候，达到自己对这套房子预期的收益就可以出手了。不要妄想自己能在最低点买入，最高点卖出。
没有最高点，也没有最低点。在任何一次投资中，自己设定好预期收益，达到预期收益就可以收手，不要纠结于一套房子的得失，流转速度决定你收益率高低。
案例：年之前，有个楼盘的建面价格5K左右，没有学区、没有地段，周边配套更是少得可怜，那个时候购房在原有基础上还可以打折，但是房子根本卖不出去，我更不可能去买了。所以卖了好几年房子销售得也不够好。
到了年底，大环境房价突飞猛涨，建面价格已经达到了7K多了。售房部从门庭冷清到人山人海，简直可以用一房难求来形容，如果你想买房，还得有关系，先满足有关系的购房人。
我好不容易才找了关系，给了4W的茶水费，户型、楼层根本就没有看，直接买了一套。或许你们会问房价涨了，你还买？不是说房价低迷才买吗？我所说的低迷，不单单指房价下降的时候，更重要的是指房价性价比高的时候，虽然这个地段已经7K左右，相比2年前直接增长了25%，但是其他地方的房子都快接近1W了，所以这里的房子才会像白菜一样被人抢购。
我为什么购买这个房子除了性价比之外，还有一个更重要的原因，是这个地段只剩下这一个新盘了，其他新盘都已经售完，无形中又提高了这个房子的价值。
再者这个房子是刚需的小三房，在市场上很容易就可以转手，对于投资的角度来说转手快是一个重要的因素，所以我愿意给茶水费来购买这套房子。事实也证明我的前期判断是正确的，目前这套房子溢价30%。
如何判断一个房屋的价值需要长期对市场的一个研究和看房。只有不断的看房才能总结出更多的经验，才能更加准确的判断出房屋是否能快速溢价。
与溢价紧密联系的就是快速，这里的快速就是指时间成本，时间成本对于你的买卖来说相当的重要。你手上资金流转的速度，决定着你资金增长的速度，也就是说流转频率越快，你资金增长越快。
2．地段、学区、配套决定房屋增长速度。
目前还没有尝试老、破、大房屋的入手，主要是没有参与，其次是目前居住的地方不敢去尝试，担心踩坑。
之前最多的研究都在新盘上，购买新房最看重的就是房屋的地段、配套、学区三个方面，事实也证明这三个方面决定了房屋整体增值的速度，就拿自己购买的第三套房子一样，今年房子旁边的中学开始招生，房价上涨不说，就连租金也跟着上涨，据说2室的户型都能租到3K。
所以说学区、地段、配套是房屋增值的重要因素，再说说朋友之前购买的沙区树人小学的学区房来说，房屋老旧，无小区，更别提绿化环境等，但是因为有学区，所以房价依然是居高不下，购买之后，随着大环境的上涨，房子很快增值20%，不但省下了借读费，还挣了学费生活费，简直就是一举双得，读完书转手一卖，房价还上涨，也算一个家庭投资的佳选，因为学区放根本不愁房子卖不出去。
真正的实现了资金不贬值。再来说说我还看到的老、破、旧的真实案例。
就在我们一个风景区附近，习说“绿水青山才是金山银山”，风景区开始整改从新打造，拆迁了老房子，那些老房子是真正的无地段、无学区、交通还不方便，但是因为打造，之前在网上售价才5W一套，面积在60平米左右的房屋，遇到政府拆迁打造升级，赔偿金额一万左右一平米，一下子就翻了10倍左右。
但是这种房子如果不是遇到政府改造，也不可能增长这么快，人家住了几十年都没有增值，有些人买过来一年半载就涨了10倍左右，这个除了是运气以外，更重要的是对市场的一个分析和对政策的理解，需要胆识和前瞻性。
房价跟政策的变化而变化，贷款利率，是否限购、存款准备金等等都是房价涨跌的重要信息，只有随时
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