土地成本分摊的7种方式二

04、直接成本法

定义：

沿用国税发31文件第二十九条的解释：

直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。

#举个例子，在某商住一体的建筑主体中

1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；

2、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。

05、预算造价法

定义：

预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

提示：

预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。

预算造价法还有其他适用情况，如：

将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。

在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，还是那句话：做好分析、遵从税法、有利企业、灵活运用。

06、售价比率法

定义

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法一般实践中运用较少，此处就不再详述。

07、地方自创分摊方法

部分省市创新了其他成本分摊方法，该方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。例如银川的成本加成法、江西的销售收入比例法、南通的售价系数法

#例如江西的销售收入比例法

赣地税发[]76号，纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

从文件中可以看出：土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。

下图对成本分摊方法及案例进行归集梳理，供大家参考借鉴。

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分摊方法选择要领

01、土地成本

先横向，再纵向。采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。

土地成本，指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地出让金、大市政配套费、契税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、农作物补偿费等。

国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。

有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门，采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异。

02、建造成本

个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。

例如：可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。

03、合理划分期间费用和开发间接费

土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

04、公共配套设施费

公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。

#一个例子：企业同一地块分期开发（此情况下土地增值税需分期清算），一期小高层和高层，二期为别墅，如果按建筑面积分摊土地成本，测算后小高层和高层土地增值税适用税率30％，别墅土地增值税适用税率50％，即不同物业的土地增值税存在税率差，那么此时纳税人可以按31号三十条规定按“占地面积法进行分配”土地成本，增加别墅土地成本，以此达到减少土地增值税税负的效果。

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小结

土地成本占房地产项目开发成本30%左右，占比最大，是最主要的成本项目。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。

由于财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法也给予了选择的空间，且有进一步宽松的趋势。

由此可见，只要是合理的方法企业都可以采用。并就土地成本分摊相关事项保持与主管税务机关的有效沟通。在选择成本分摊方法时要遵循税法并合理比较，择优选择对自身经济利益最大化的成本分摊方法。

来源：投拓狗日记

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