白癜风治疗的医院 http://baidianfeng.39.net/人的生命中，只有死亡和税收是躲避不了的。地产进入红海时代，如何降本增效是摆在每一个地产运营人面前的难题。房企逐步重视税筹工作，但税筹仅靠财务部门能行么？税筹涉及项目的全周期，多个专业的协同，这是地产运营人的机会。HI，兄弟姐妹们！一起来了解点税筹知识吧，可以让现金流、利润率飞起呢！
年6月29日，万科旗下子公司万溪房地产以总价亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包，溢价23.3%。公告显示，资产包包含广信房产%投资权益、债权及广州分公司%的投资权益。值得注意的是，这亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了亿元。
这里仅土地增值税就占到了资产包的60%以上，有没有很恐怖的感觉？
小楼觉得那不是很恐怖，而是十分、特别、非常恐怖，但又躲不了的！
作为合法企业，只能通过预先的税务筹划，少交、缓交。
何为税务筹划？
税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益的行为。税务筹划是由TaxPlanning意译而来的。
国家税务总局官方的叫法：税务规划。
为了更明显的体现税收对地产项目的影响，小楼收集了两个案例。
两个案例
案例一（土地增值税）：A项目一期：工规证1：高层、别墅、车位工规证:2：高层、别墅、车位、商业证1与证2之间的土地成本按占地面积分摊，证1内的高层别墅车位土地成本按建筑面积分摊，证2同理。两个工规证内部，别墅的土地成本都被摊薄了，别墅属于溢价较高产品，成本又低，增值率高，税负也高。清算结果：前期已交土增税万，退税万。A项目二期：工规证1：别墅工规证2：高层工规证3：幼儿园（商业）、地下室三个工规证的土地成本都按占地面积分摊，别墅土地成本为实际土地成本，未被摊薄，增值率合理。清算结果：前期已交土增税万，退税万。案例二（企业所得税）：A项目合同收楼时间为年12月31日，B项目合同收楼日期为年1月1日。A项目：年12月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本，年1月需缴纳此部分结转的增值税和所得税，年5月做年汇算清缴时需将此部分考虑在内，年5月仍未取得此部分商品房的发票且超过暂估合同金额10%的部分不可计入本年成本（可暂估合同金额10%部分）。B项目：年3月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本，年4月需缴纳此部分结转的增值税和所得税（延迟三个月），年5月做年汇算清缴时需将此部分考虑在内，发票取得时限可延长一年，涉及相关增值税及所得税原则上延长三个月。若可通过其他调整做暂时性筹划，可将税款延长至年汇算清缴，延迟时间为17个月。案例一中，项目一期交了1万土增值税，而项目二期土增税合计为0。案例二中，B项目企业所得税比A项目企业所得税延迟缴纳最长17个月。现在的地产运营，视利润率和现金流为核心：在设计时，各种对比效果、样板选材，生怕选贵了一点；在采购时，对照目标成本，不断的约谈压低合同费用；在施工时，下单生怕超损耗；而这些工作对利润率、现金流的影响与税筹规划相比，税筹的性价比简直不要太高！
项目运营中涉及税种及其概念
从图中可以看出项目运营过程中涉及税种，主要是三大税种及其他小税种。三大税种为：增值税、土地增值税、企业所得税。小税种为：契税、印花税、土地使用税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税。土地增值额20%减免是有要求的，需要营销定位及户型设计时特别注意。需满足容积率大于1.0，建面以下（各地区可放大1.2倍即平），成交价低于同级别1.2倍的要求。细心的朋友会对扣除项目中开发费用10%及加计20%两个数据有疑问。开发费用10%，一般指营销费用5%，财务费用、管理费用5%，合计而来；加计20%，是指土增税中可扣除项目，根据土增税法，房地产项目可在土地成本及开发成本基础上额外多扣减20%。增值税一般计税，税率9%，可抵扣进项，可抵减土地成本；简易计税征收率5%（老项目），不抵进项、不抵土地成本。还有其他各类小税种，影响较小，筹划空间有限，在此就不一一列举了。
项目运营各阶段税筹方面
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