房地产开发企业利息费用扣除一

房地产开发业务是一种资金密集型业务，在国家抑制房地产过度投机的大背景下，融资成为了房地产开发公司进行项目开发的重要环节，相应的利息支出涉税问题处理也越来越突出，本文来源于历史案例心得，希望为大家提供有益的参考。

一房地产开发企业借款费用支出的企业所得税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[]31号）第二十一条第（一）款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

所以房地产开发企业的利息支出在企业所得税上的处理原则与会计处理原则没有本质差异，但仍需注意以下几个具体问题：

房地产开发企业按项目进行核算（分期开发）时，其利息支出需在各项目（期）开发产品间进行分摊，会计准则上没有明确的分摊原则规定。根据国税发[]31号第三十条第（三）款，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

分配公式为：成本对象分摊的资本化利息＝本期发生的全部资本化利息×成本对象发生的直接成本或预算造价÷全部成本对象发生的直接成本或预算造价。

某房地产公司于20Ｘ7年12月20日取得银行开发贷款8亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为20X8年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。

20X8年12月19日，普通标准住宅已竣工，应分摊资本化利息支出＝×4×4÷（4+6×50%）＝.71万元，高档住宅应分配资本化利息4×-.71＝.29万元。

根据国税发[]31号文第二十一条第（二）款规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。该项规定明确了房地产企业对“统借统还”业务利息的处理原则，将符合一定条件的“统借统还”行为与关联方借款行为区别对待，突破了特别纳税调整中“资本弱化”限制。

然而在实操中，仍然存在一些有待进一步明确的问题，如：如何把握集团内部其他成员企业的认定标准，参股企业能否适用此项规定；如何认定企业间分摊利息费用的方法是否合理等。

鉴于房地产开发企业融资困难的现状，部分企业为取得开发资金，不惜通过支付高额利息的方式进行社会融资。对于社会融资利息，企业所得税前扣除的总原则为：不高于金融企业同期同类贷款利率水平。对于这一问题，笔者认为应着重把握好以下内容：

1）可作为利率参考的金融企业类别：根据国税函[]号，金融企业包括：银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司等。实操中以出贷方具有经批准从事贷款业务的资质为标准。

2）“同期同类贷款利率”：是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔〕号）文，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例（以下简称债资比）不超过2：1的部分准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

除非企业能够证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

1）关联方认定标准：详见国家税务总局公告年第6号附件2《关联关系认定表》填表说明第三条；“税务机关认定关联关系类型”；

2）关联方债权性投资包括：贷款、债权、融资租赁、补偿贸易、背靠背贷款或者委托贷款等。其中间接获得的债权性投资，包括：

①关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；

②无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资。

3）权益性投资取数规则：

①所有者权益实收资本（股本）+资本公积，则权益投资＝实收资本（股本）+资本公积；

②实收资本（股本）+资本公积实收资本（股本），则权益投资＝实收资本（股本）；

4）关联债资比例的计算方法：

①关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

②各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2

③各月平均权益投资＝（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2

5）不得扣除利息计算：

不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×（1-标准比例/关联债资比例）

6）其他关联关系个人利息支出的扣除问题：

根据国税函[]号文，企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，也应受到不高于金融机构同期同类利息和关联债资比限制。

（未完待续）

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长按







































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