2019年宏观经济趋势预测价值回归，

年，是价值回归年！

没有泡沫的啤酒不是好啤酒，但是再好的啤酒，在喝之前也要先澄清一下泡沫，不然喝下去会把自己撑着。

之前，我们为了酿出好啤酒也酿出了很多泡沫，股票/房价/虚拟货币/估值/市值等等，就像一个个泡沫，被我们吹的越来越大。

而年，一切虚妄的价值都会被打回原形。

放眼全球，现在所有都资产都在跌：A股、房价、港股、美股，油价，黄金，比特币等等，所有的资产，一旦到了价值重塑期都会价值回归。

比如下面整个曲线：

其实，这也是经典价格曲线走势图，所有的资产价格也符合这个趋势，比如比特币：

吹完泡沫后，就可以喝啤酒了！

一、终端需求走势

年各个终端需求走势如何呢？

下面我们从需求端入手，穿插融资和中美贸易冲突两个因素，对五大需求逐一展开分析。

（一）地产：销售支撑动力减弱，投资进入下行周期

先来看地产投资，它是影响年经济走势最为关键的终端需求之一。

在经历了年末的低潮后，年地产各线，无论是投资还是销售拿地，都重新迸发了新的活力，相较年下半年，基本呈现全线上行的态势。

是什么造就了年地产的小复苏？快周转，即“拿地—加快开工—推出预售回款—拿地”的高运转模式。在年的房地产销售中，有85%的期房销售（销售额计算），比年提升了6%。

这种模式里，居民的购房意愿即需求是核心，有需求，预售能成功，库存能去化，房企会持续拿地、开工。

而年，由于1）热点城市限价存在套利机会；2）三四线城市棚；3）实际刚需改善性需求这三大因素的支撑，销售/批准预售之比较年年末出现了回升，居民的购房意愿较并没有减弱太多。

也正是因为这一点，房企的拿地支出也相对较高，与前期的拿地分期一起对土地购置费用形成了有力支撑，成为今年地产投资修复的主要推手。

施工面积与新开工也相对有所反弹，只是由于房地产开发投资的统计方法由形象进度法转向了财务支出法，今年名义上的建安投资并没有跟随反弹。

年，我们认为地产全年来看，可能具有不确定性，是可能对金融资产走势造成趋势性转变的最大变量。

一方面，如果顺着年“居民需求为核心”的主线演绎下去，那么年地产投资大概率是会出现加速下行的，因为现在来看，支撑销售三方面因素在明年可能都会减弱。

1、限价套利难持续。二手房市场因为，1）新房供给增多并持续转入；2）年四季度以来部分限售房解禁，可以开始流转交易等原因，供给会增多；需求在高按揭利率与调控升级的压迫下勉强维持，供需关系会随着时间而不断恶化，限价新房与二手房之间的价差会因此逐渐缩窄，甚至消失。

从10大限价城市的二手房市场成交情况来看，下半年成交套数已经开始大幅下滑，新房受此影响，在8月份后也随之下滑。

2、棚改货币化安置比例下滑。今年二季度以来，住建部已经开始重视棚改货币化安置导致部分城市房价过热的现象，要求库存去化较为充分的城市减少货币化安置的比例。按照我们的估算，如果年棚改套数为万套、货币化安置比例下降至40%，那么房地产销售面积大概会减少万平方米，大约占年全年销售的5%。

3、刚需或改善性需求下降。实际上，棚改货币化安置由于获得了资金，但失去了原有住房，在某种程度上也可以说触发了刚需或改善性住房需求，但这一点我们已经说过，随着货币化手段的渐进退出，对需求的拉动会大幅减少。

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