昨天凌晨2点，新任美联储主席鲍威尔宣布：加息25个基点，将联邦基金利率目标区间由1.25%-1.50%上调至1.50%-1.75%。
在美联储宣布加息5个小时后，今天早上7点刚过，香港金管局就迫不及待地宣布：上调基准利率25个点，至2.0%。
今天早上9点多，央行宣布：今日进行亿元7天期逆回购操作，中标利率上调5个基点至2.55%。
房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。对于购房人来说，从房地产投资的前景，可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向，进而顺势做出合理的购房决策。
那么，哪些因素是影响年房地产投资的关键变量？购房人从中又能获得哪些启示，且看下文的分析。
年房地产投资承压的两个主要因素
一是房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。然而，从具体的波动特点看，二者增速并不完全同步：
首先，房地产投资滞后于资金来源的增速大约3-9个月，这符合房地产企业先筹资后投资的规律；
其次，资金来源的波动受外部资金市场环境等房企不可控因素的影响更大，因而其波动幅度也更加激烈，相反房地产开发投资主要是房企基于自身库存进行动态调整，增速也更加平滑。
在此，假设二者的滞后期为6个月。最近两年的数据显示：年12月末15.2%左右的资金来源增速，对应了年上半年8.5%的投资增速，而年上半年11.2%左右的资金来源增速对应了7%的投资增速。由此推论，年下半年房地产开发资金来源增速在7.4%-9.7%区间内波动（见下图），相应地，年上半年投资增速可能在3%-6%区间内。资金来源的持续回落，必然会造成投资的持续下滑。
二是房地产销售连续下滑。从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，年房地产销售面积已降至7.7%。房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设。由此，年12月新开工面积累计增幅也下降至7%。随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。
支撑房地产投资不失速的两个次要因素
除了上述两个主要因素的负面影响外，下述两个次要因素则将有利于房地产投资保持韧性。
一是土地购置面积持续高位增长。土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素。尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性。然而，年以来，二者走势分化趋势明显：土地购置面积增速持续上升，但投资增速不断下降（见下图）。这一背离或许与新形势下的土地供应政策变化有关。
在本轮房地产调控周期前，各地方政府的土地供应主要受房价影响，房价上升较快的时候，为了控制房价，增加房地产市场供给，政府出售土地的意愿趋于增加，而房价增速下降时，为了控制房价过快下滑，政府倾向于减少土地供给。年以来，房地产调控思路发生了明显的变化，土地供应的主要参考指标不是房价，而是住房库存消化周期。
地方政府的决策依据是：
年4月住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36-18个月的城市要减少供地，12-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
有必要指出的是，从更长的历史周期看，房企购置的土地迟早要进入开发周期，只不过开发的周期可能要进一步延长。因此，年土地购置面积的高增，将成为稳定未来两三年房地产投资的有利因素。
二是三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。年5月，国家明确-年再改造各类棚户区万套，年均万套与年万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长。
从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款（PSL）将保持在稳定水平，截至年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。
综合两方面因素看，当前影响房地产投资的主导因素（资金来源和需求端）都是向下的，特别是年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续受到明显抑制，这将是房地产投资承压的关键因素。
与此同时，尽管阶段性去库存已接近完成，但房地产调控方向并没有逆转，特别是按揭贷款门槛和利率持续上升，对于需求端的预期影响较大。当然，房地产投资也有房企购置面积高增、棚户区改造持续等稳定、有利的条件。由此，年房地产投资下行趋势还将延续，全年投资增速将在3%-5%左右。
买房人不妨把握好结构性购房机会
对于普通购房人来说，房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响，它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果。房地产投资的下行，暗示着年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率持续攀升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择：
其一，一线城市可买入高品质楼盘。受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。
其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。
其三，核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。
最后再来说说此次央行加息对购房者的影响。买房申请银行贷款，房贷利率取决于央行公布的基准利率，以及银行自身的幅度调整（打折或者上浮）。央行调息后，各大银行总行会统一下发通知，各分（支）行信贷经理会以总行的通知为准，根据自身业务、额度等做出上浮或者打折的调整，此时买房就会按照调息后最新利率执行。
需要注意的是，新购房的人在没有完成备案以前，贷款利率还有可能出现变动，比如之前银行说按照基准利率，后来因为还没有完成备案，央行加息了，贷款利率就很有可能会按照加息后的执行。
对于已经买房的人，同样受到调息政策影响，具体调整规则取决于贷款合同中的要求：
一是按年调整，也叫次年调息，比如年2月贷款买的房子，年10月央行降息，那么就是从年1月1日起按照新利率执行。目前多数银行的房贷合同都按照这种方式调息。
二是满一年调整，比如年2月贷款买的房子，年10月央行降息，要到年2月贷款满一年后才按新利率计算。
三是固定利率，就是签订贷款合同的时候，不管以后央行升息还是降息都按照合同上的利率执行，比如当年申请房贷按照8.5折的利率执行的，基准利率也只有4.9%，即使现在央行加息对你也没影响，算是捡着便宜了。
但此次央行加息，不是提高“银行存贷款基准利率”。只有提高“贷款基准利率”，才会影响已经获取房贷的购房者的负担。按照常规，央行不论某一年正式加息几次，购房者还款利率的调整，都将在下一年度“第一个月”开始执行。所以最终不会增加“已经贷款的购房者”的负担。
对于今年准备贷款的购房者，情况就不同了。虽然基准利率没有调整，但如果央行不断“软加息”（货币市场加息），市场利率会提高，最终各银行“可能会”提高房贷的上浮水平，这样未来获取房贷的时候，实际利率可能会上升。
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