一、利息支出的土地增值税税前扣除规定
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函﹝﹞号，以下简称“号文”）相关规定，房地产开发企业财务费用中的利息支出，在土地增值税清算时有两种扣除方式：
一是据实扣除，即如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
二是比例扣除，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”的10%以内扣除房地产开发费用(此处的房地产开发费用包括财务费用、管理费用、销售费用)。
利息支出的土地增值税处理规定与企业所得税有明显区别，对比之下，土地增值税税前扣除明显更为严格（参见下表）。
二、利息支出土地增值税税前扣除的注意要点
（一）利息支出的土地增值税税前扣除分为据实扣除与比例扣除两种方式，其中比例扣除为最低限度的扣除。
值得注意的是，根据号文规定，比例扣除的适用范围比较宽泛，以下三种情况均可以适用比例扣除：一是企业全部使用自有资金，没有利息支出的；二是企业不是向金融机构借款或不能提供金融机构证明的；三是企业既有金融机构借款，又有其他借款的。
因此，对于纳税人而言，利息支出按照比例扣除是最低限度的选择，在全部使用自有资金或者真实利息支出较少的情况下，选择比例扣除比据实扣除更为有利。
（二）土地增值税“据实扣除的利息支出”一般大于计入房地产项目资产成本的“资本化利息支出”。
《企业会计准则——借款费用》（财会﹝﹞3号）规定，房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即“资本化”部分；一部分计入期间费用，即“费用化”部分。
而土地增值税据实扣除的利息支出仅要求与房地产项目相关即可，相当于可在土地增值税税前扣除的利息支出实际上大于计入房地产开发企业开发成本的“利息资本化”部分。
（三）房地产开发企业开发多个项目时，按项目计算分摊来据实扣除利息支出存在诸多困难。
对于涉及多个子公司、多个房地产项目的房地产开发企业，在合理划分集团内部每一个成员单位使用借款金额、占用时间方面有难度，且贷款金额存在混用的情况时，开发商可以选择“据实扣除”或“比例扣除”来调节不同项目可扣除的利息支出，在各地税务机关步调不一、理解不一、信息不对称的情况下，可能会造成利息支出重复扣除。
三、利息支出的几个具体问题探讨问题
1：非金融机构借款、海外借款等能否在土地增值税税前据实扣除？
利息支出可以在土地增值税税前据实扣除的最大限制条件是需要提供金融机构证明，该要求与目前资本金融市场脱节严重，企业不只是通过银行贷款进行融资，还可以通过其他方式。
如向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款，从企业的角度，无论哪种融资方式，均有实际的支出成本，如果税务处理上单纯以“能否提供金融机构证明”强制划分为能否据实扣除的标准，则不符合税收中性的原则，也与企业实际不符，建议上级部门尽快调整该项规定。
问题2：统借统还的利息支出能否在土地增值税税前据实扣除？
对于房地产企业集团统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，成员企业按照不高于同期贷款利率支付利息给房地产企业集团，此种情况下，成员企业的利息支出能否在土地增值税税前据实扣除，目前缺乏明确的规定，参考号文规定，需要房地产企业集团能够提供金融机构证明，且能够按照房地产项目计算分摊。
而从实际情况来看，房地产企业集团大多是通过内部的财务中心进行统借统还，某些集团的财务中心具备金融许可证，利息支出可以据实扣除无太大问题；而对于没有金融许可证的财务中心进行的统借统还业务，据实扣除存在一定的风险。建议上级部门对该问题联同问题1一并考虑解决。
问题3：委托贷款的利息支出能否在土地增值税税前据实扣除？
对于房地产企业从其他非金融结构取得借款，委托金融机构居间保障，金融机构收取一定的手续费，对于房地产企业向非金融机构支付的利息支出，能否在土地增值税税前据实扣除，有两种观点。
观点一：不能据实扣除，因为房地产企业并非向金融机构取得贷款，且委托贷款的利率一般高于金融机构贷款率。
观点二：允许据实扣除，此种委托贷款由于有金融机构居间保障，房地产企业能够取得金融机构证明，符合利息据实扣除的条件。笔者更为赞同观点二，土地增值税利息支出据实扣除的规定已很严格，委托贷款既然形式要件满足据实扣除的限制条件，应允许在金融机构同期同类贷款利率的限额内据实扣除。
问题4：逾期支付的土地出让金利息能否在土地增值税税前扣除？
对于房地产开发企业逾期支付土地出让金，按照出让合同约定额外支付的土地出让金利息，能否扣除有两种观点。
观点一：不允许扣除，参考《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝﹞48号）规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，土地出让金利息也属于一种违约处罚的性质。
观点二：允许扣除，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地出让金的利息属于这个范围，而且与税款滞纳金、行政性罚款不同，房地产开发企业、国土部门在签订土地出让合同属于平等的民事主体之间的合同，按照合同约定支付的出让金利息，不属于政府惩罚性质的支出，在没有明确规定不允许扣除的情况下，按照一般原则，均属于纳税人的取得土地使用权的支出，应予以扣除。
笔者赞同观点二。
问题5：项目竣工后的利息支出能否在土地增值税税前据实扣除？
对于房地产项目竣工后、土地增值税清算前支付的利息支出，能否据实扣除有两种观点。
观点一：不允许扣除，因为房地产项目已经竣工，利息支出与房地产开发无关，且参考企业所得税的规定，对于已达到预定可使用状态的利息支出，已停止利息支出资本化。
观点二：允许扣除，土地增值税税前扣除的利息支出，仅要求能够按照房地产项目计算分摊，并未规定利息支出的截止时点，因此能够归属到房地产项目的利息支出均应据实扣除。笔者赞同观点二，而且根据实际情况来看，竣工结算后、土地增值税清算前发生的利息支出多为贷款合同期限稍大于竣工结算时点造成。
问题6：同一开发商开发多个房地产项目时，利息支出能否在土地增值税税前据实扣除？
对于大型房地产集团，很多情况下取得银行贷款后，直接用于多个房地产项目，而土地增值税的条件是“能够按照房地产项目计算分摊”，如何理解该条件争议较大。
观点一：“能够按房地产项目计算分摊”，是指必须以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发，该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。
观点二：《土地增值税清算管理规程》（国税发﹝﹞91号）第二十七条规定“在审核利息支出时应当重点内蒙古白癜风医院偏方治白癜风
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