感谢财经联盟的朋友整理，这是我4月24日做的微访谈的所有内容。
错过的朋友可以看看。有什么问题，我们来互动交流。
一.我对楼市总体看法是什么？
房地产概况：
从年之后，房地产的自住需求逐渐降低，更多演化成金融和投资需求，且金融属性会越来越强。随着资本市场的波动，包括央行印钱的速度以及通货膨胀的问题，房地产逐渐演化成了一种货币现象。
上图可以看到，年后房地产的走势表明了自住需求在逐渐降低，而对于经济的影响，波动会明显加大。
说完了房地产的属性，我们再来说说到底能不能买房？
这个问题要分两个方面来说，第一个，如果是出于自住需求来考虑买不买房，这是属于消费，不在我们今天的讨论范围之内。
关于今天的话题我们更多讨论的是关于房地产的投资需求——买套房不光是要自住，最好自住的时候还能挣点钱。或者说能够通过房地产走向发家致富的道路。有很多人看到近十年来身边的人只要贷款买房的，都发了，而且赚得特别多。基本上你十年前不买房，现在就更买不起房了。而十年前买了房子的，现在身价在几百万上千万的都有了。
十年走下来我们看到很多专家都折在了房地产上。有人十年前就开始场唱空楼市的，有人是最近几年开始唱空的。我在年之前一直是唱多房地产，直到年之后，我觉得房地产的好日子可能快到头了。为什么这么说呢？我先对于楼市说几点看法。
首先，我对楼市的判断就是：一线楼市严重泡沫，二三四先城市最大的问题在于库存。全国总库存达到了7亿平米，50亿平米的在建面积更是楼市最大的一个问题。
上图是楼市的库存去化周期的一个延长，我们看到从08年开始，楼市就是越建房子越多，而卖出去的周期越长。从长期来看的话房地产现在属于一个库存积压或者不断上升的时期。也就是说这几十年来我们的房地产市场不但没有消化去库存，反而是库存越来越多，房子越来越难卖。
上图非常清晰的表示我们的楼市库存剩余7亿平方米，7亿平方米并不是最大的问题，最大的问题是50亿的在建面积。如果说房地产回暖，在建面积还会不断扩大，这个消化起来可能需要更长的时间。
A.然后说说为什么是泡沫？泡沫其实是有几个指标可以参考的：
房价收入比=房价/家庭年收入
我们可以看到房价收入比在中国已经出现了历史上都难以出现的奇葩景象，深圳的房价收入比已经超过了40倍。上海，北京都超过了30倍，不吃不喝30-40年你也买不起房。这个房价收入比是九十年代的日本和九八年的相关及07年的美国都从来没出现过的。当今中国的房价收入比已经创了人类历史新高了。
从世界各地的房价收入比来看，（这张图的制图时点是在最近这波房价暴涨之前，年底，我国的房价收入比已经是一个畸形的状态了，而这波暴涨之后，我国的房价收入比继续在提高。如果说真的40年不吃不喝你都买不起房，这说明你从挣钱到退休你都未必能还清贷款，这是一个非常恶劣的情况。
我有一篇文章也说到现在还有多少人能够买得起房？这个主要也是按照房价收入比来算的。在不坑爹不啃老的情况下，现在能够买得起房的人已经不多了。
第二个指标也就是大家比较熟悉的租售比，房子的内生价值。熟悉股票的朋友知道，股票的内生价值是指你买进的股票在没有人接盘的情况下它自己能够产生多少价值，每年能给你挣多少钱，这就是股票的一个估值的算法。有人说巴菲特是股神，其实巴菲特玩的并不是股票，他更多投资的是公司实体本身，而巴菲特买入一只股票绝对不是期待着它明天或者后天能够上涨，而是期待着这家公司在未来十年内源源不断地为他提供利润。所以，股票市场出现大幅的波动，包括出现过极端的股灾情况下，巴菲特都能毫发无损，穿越历史周期40几年而不倒。因为他买的是公司赚钱能力，这是普通人学不会的东西，而巴菲特所持有的伯克希尔哈撒韦这个保险公司，他有源源不断地现金流，可以在股票大跌的情况下以更便宜的价格持续买入。所以这才是巴菲特投资的最大秘诀。这是一般人学不会的。首先你没有源源不断地现金流，第二你可能不会看公司在未来十年或更久的时间内的现金流的情况，这个可能更专业的股权投资者会在意一些。
B、租售比
租售比=每平方建筑面积的租金/每平方建筑面积的售价
上图是中国一线城市房地产市场的售租比情况。很明显能够看出，深圳的售租比已经是后来居上了，是售租比最为扭曲的地方了（售租比=售价/租金），差不多需要50-60年才能收回成本。而在十年之前，我们的售租比大概只有现在的一半，也就是30年左右能够收回成本。而租售比怎么判断呢？最简单的办法就是租金/房价，在你能够买房出租的情况下一年能赚多少钱。如果说只占总价的百分之二的话，那还不如把投资买房的钱存在银行，随便买个保本收益的理财，都比买房出租这种方式赚钱。正是基于此，我们说现在买房出租是完全没有价值的行为。你所期待的就是买完房后这个房子能够获得升值，然后让一个傻子从你手中以更高的价格接走。而这种行为，在投资上就是一种搏傻行为，而现在的房价，就进入了明显的搏傻阶段。所有都基于一个点，就是出现源源不断的傻子，从你手中把房子接走。
B1、月供收入比
月供收入比=月供/收入
我们看月供收入比。之前一段时间有新闻说上海和深圳已经严查月供收入比，月供和收入比值不应该超过百分之五十，也就是说买一套房子，你的月供占家庭收入超过一半就很难说是健康了。我们不妨算一笔账，按万的房子来计算，刨除首付是万，他要贷款是万，月供就是元.也就是说你的家庭月收入要超过40元才能买得起这套万的房子。试问有多少家庭的月收入能够超过40?
B2、为什么还有人买的起呢？
说到这儿可能很多人要开始质疑了，说这么多，房价收入比很高，月供收入比也超过健康财务范畴，那为什么现在还这么多人能够买得起房子啊？房子为什么还这么火？这个泡沫永远都破不了，而且还一直往上涨？下面我来做个解答。
其实之所以出现这种情况，最大的问题就是数据显示我们已经有九成的人都成功拥有自己的房子了，只不过可能不在一线城市。比如说您在北京打工，但您的房子可能在老家，比如买在了河南啊，河北啊。但是自有住房率超过了九成。所以这就出现了一个问题，现在不是大家都买得起房，而是大家目前还换得起房。我们看到一个上海的数据显示，有八成人是通过换房再买房的。
就这张上海市几个地区的一个统计，大部分人都是卖掉老房子去买新房子。那这样可能会出现一个比较严重的问题，卖旧买新是没问题，但是你会想到，谁在上面卖，谁又在下面买？就是卖掉最贵房子那波人，他们是什么人？而买最便宜房子的那波人又是什么人？而在中间随大流捣腾的就是我们普通人。所以这跟我的一个调研有关，发现很多资产过千万甚至过五千万的人，在大量出售之前的房产，包括一套两套三套甚至在中国他已经把所有的房产都卖掉了去租房子住。这是现在有钱人的一个状态，他们的理由是，趁着房价高，把房子变现。
这就是另外一个问题——什么是财富？只有能够变现的，才叫做财富，而如果这个东西根本无法变现，是有价无市，那顶多算是市值，而一般人对于市值的概念来说，是没有意义的。
C、为什么说是过剩
说完北上广深的问题，那我们就来说三线城市为什么说是过剩的问题。刚才已经提到过两个数字，一个是全国总库存面积已经是7亿平米，这不算什么，更为要命的是50亿平米的在建面积，也就是7亿平米的七倍的时间来消化在建面积。这个在建面积大家知道只要房地产一回暖，在建面积就会成倍增长，而且现在的一个问题就是，国家要趁房地产好，把房地产的开工面积提高上来。
上图是房地产在这三个月火爆之后，房地产的开工面积马上出现一个小阳春，开工面积逐渐攀升。这才是国家要的结果。因为最惨淡的情况并不是房价暴跌，而是没人去拿地开工，国家经济效益停止，大量失业增加，像年下半年那种局面，是国家最不愿意看到的。至于房价是不是会暴跌，大量的人抛售房产，其实国家根本不在意。我也有很多在三线城市的朋友，尽管他们大部分在北上广深打工，但他们在老家，包括在一些不是特别发达的地方，大部分都有5-8套房子。这个我也是特别不能理解，因为也不是特别有钱的人，但他们说在那些地方大部分人都持有多套房产。所以说在这种三四线城市或者五线城市，你想把房子作为出租去盈利的话可能性几乎为零。因为大家都有多套房产根本没有租房的必要。而外来人口呢，流动性也不是很大，就是租房需求几乎没有，大部分房产就闲置着。好在现在没有持有成本。而我去一些城市调研的时候也发现大量楼盘都处于待售状态，而出了北京60-70公里，就会遇到两边路上各种各样的空盘这种情况，然后一道大的红幅垂下来说什么售楼优惠，中介包括售楼员都拿着广告牌去路边拦车看房。甚至在三亚，我们也看到大量海景楼房空置，卖不出去或者写着在售标签。所以现在房地产就出现火与水的对决。火热的一面出现在北上深等特大城市，而二线城市好些房价也是跟风上涨。处于三线四线五线这些城市的房价并不高，而更多的是一种严重过剩已无法变现的阶段。
D、为什么我的观点恰恰跟其他人相反，他们说三四线是泡沫，北上深永远涨。但我觉得，最大的问题恰恰出在北上深。
说完这么多，我们再来甘露聚糖肽注射液是不是治白癜风的药物招聘安卓开发
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