初期白癜风治疗费用 http://baidianfeng.39.net/a_yqyy/130929/4265585.html这两天不少媒体纷纷爆出：杭州房贷利率上调了。
从东楼圈内的情报来说，上述情况完全属实。
工、杭、建、农，在杭州的各个支行，应该都已经明确上调房贷利率了。
很多人说啊，央行的LPR上个月不是没动么？咋房贷利率又说要涨了？
法定LPR从年4月至今，未变动
我们要知道，现在的实际房贷利率是由两个部分组成的，一个是央行法定的LPR，还有一个就是在LPR上的加点或者减点。这个加点和减点的权力，是下放的，实行“一城一策”。
简单说，如果地方的银行系统认为，最近对楼市的信贷投放太快，额度消耗严重，那么为了符合各种监管要求，各地的分行是可以一定程度抬升LPR后面的加点，以期使用价格杠杆，降低市场信贷需求，最终实现总量约束目标的。
同时，如果地方的楼市主管部门认为，现在楼市过热，或者投机需求太旺盛，那么也是可以要求地方的金融机构上调LPR加点，来稳定市场的。
根据东楼了解到的情报，这把房贷利率的上调，主要原因就是各大行的额度被收紧了。注意这个“被”字。
额度一收紧，一般就是两个结果：放款时间拉长、实际信贷利率抬升。
所以接下来，各位如果最近刚刚买房，那么放款周期拉长、利率上调，很可能就都是个大概率事件了。
其实眼下的这把房贷利率上调，杭州绝不是独一份，带头大哥是广州和深圳。
5月7日，深圳建行分行率先上调房贷利率，随后深圳多家分行跟进，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率，首套房贷利率上调15BP(基点)至5.1%(LPR+45BP)，二套房贷利率上调35BP至5.6%(LPR+95BP)。招行深圳分行等部分股份行也跟进了调整。
在深圳之前，广州今年以来更是已经三次调整房贷利率。目前广州首套房贷利率最低为LPR+75BP，二套房贷利率最低为LPR+95BP，分别相当于5.4%、5.6%的水平。
利率上调的同时，广、深各家银行对首付款来源的审核标准也在变得更加严格，并与贷款资格直接挂钩。
深圳多家银行人士均表示，如果有资金流水证明自身收入不足，首付款一般只能来自直系亲属、配偶，如果配偶名下有房贷记录没有结清、近期有其他性质的贷款，或者首付款来自他处等情况，银行审核时可能都难以通过。
除了广、深以外，全国多个地市的房贷利率也都有所上调。
比如宁波，四大行5月20日起首套房贷利率从5.35%上调至5.45%，二套房贷利率从5.6%上调至5.7%；
南昌，首套房贷利率也从5.65%上浮到6.%，二套房贷利率在5.8%~6.37%之间，上调幅度可以说是十分惊人。
那么这把房贷利率上调，对各位购房者和市场来说，影响究竟有多大呢？
我们还是算一笔帐，做个例题感受一下：
以商业贷款万，30年期为例，这在杭州差不多属于中偏上的购房者了，购房总价已经在万左右了。假设是首套房，做的是等额本息，那么利率从5.2%调整到5.4%后，月供就从元上升到了元，还款总额从万提升到万元。
简言之，利率上调后，万的等额本息做30年，每月就要多还款元，还款总额增加了13万元。
每个月多付出元，东楼的感觉，应该影响不大吧？也就是每个月少出门吃一顿饭，孩子少上一节（或者半节）课嘛！
每个月1万6的银子都打出去了，还差几百块的零头？
所以如果要问这把利率上调对市场是否会造成影响，东楼的判断是：大概率没啥影响。楼市还是那个楼市，房价还是那个房价。
好了好了，“利率上调大概率对楼市没啥影响”这个话说出来，估计板砖又要飞过来了。东楼还是简单解释下好了。
楼市其实对利率不敏感。东楼希望你能理解，并且记住这句话。
即便我们不做深入的经济学推理，大家扪心自问下：你是因为某个阶段贷款利率很低就去买房，或者利率很高而不选择买房么？
不是的。大家买楼，主要还是解决刚性需求，结婚买房、改善买房，这俩一直是楼市的主流。当然，这两年因为打新实在赚钱，才增加了各种投机买楼。
事实上，没有多少人是因为市场资金价格便宜（利率低）而去买楼的！欧美国家房贷利率甚至不到2%，他们的房地产需求很旺盛么？恰恰相反！
所以楼市对利率其实不敏感。
既然楼市对利率不敏感，我们可以用利率的变化去推理房价和楼市的走势么？
东楼N多年前刚开始研究楼市那会儿，跟不少人一样，最迷信的就是利率与房价的关系，查了很多数据，画了很多图表，试着说服自己“利率是影响房价的最大因素”。
年轻人学经济、谈房价，最容易讲得很技术，开口闭口就是“利率上行，资产价格下跌”，云云。还有各种乱七八糟的“放水论”，什么“央行货币政策宽松，资产价格必然上行”等等。
类似的这种论调，也频频出现在许多楼市专家的口中。尤其是最近五、六年，各种自媒体和知识付费兴起以来，上面的说法，极有市场。
然而不管你信不信这套理论，东楼反正已经是不信了。
单纯经济学的逻辑，只存在于纯粹经济理论的数学推导中，放到现实层面，根本不是一回事儿。人类的社会环境是个极度、极度复杂的有机体，只靠一、两个参数的经济学推理，根本没法与现实世界形成完美的映射关系。
我们一定要知道，看得见的手，以及各种约束纯市场化运行的规则和机制，其实对资产价格的影响比利率环境变化大得多了。例如“限价”。
这方面，东楼就不说很细了。
尽管东楼判断，这把利率上调对市场的影响不大，但楼市中某些激进化的表现，确实已经发生在金融层面上，有关部门的这把操作，有其内在的合理性。
居民部门的杠杆率（居民总债务/GDP），这几年真的是飙升。我们的人均GDP和发达经济体还差3~4倍以上，但居民部门的杠杆率已经只差15%了。
上面这个图是全国宏观层面测算的居民杠杆率，东楼还可以给你看杭州的居民部门杠杆率。
这几年杭州的居民部门杠杆率飙升的情况，比全国均值要剧烈得多了。
年那会儿的时候，杭州居民部门的杠杆率还只有39.6%，到年的时候已经到了79.8%。这上升的40个百分点，妥妥的几乎都是房贷。
数据来源：杭州统计局、统计年鉴；汇总、制图：东楼
5年下来，杭州的居民杠杆率翻了一倍，简直是酸爽又刺激。
东楼当然不会说，“居民杠杆水平高，楼市泡沫要破”那种蠢话，只是想告诫读到这里的你：
无论接下来你准备给自己加多大的杠杆，千万、千万要做到“量入为出”，不要死扛，现金流一定、一定不要精算到个位数。
理性买楼，安耽度日，少做发财梦。
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