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中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
（）最高法民申号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：栾德刚，男，年2月19日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：董舶洋，吉林兢诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子臣，吉林兢诚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：吉林铁信集团有限责任公司。住所地：吉林省吉林市湘潭街**。
法定代表人：孙良彦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：关辉，吉林佰助律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司。住所地：吉林省吉林市昌邑区通潭大路松江苑小区**楼**网点
法定代表人：王斌，该公司董事长。
再审申请人栾德刚因与被申请人吉林铁信集团有限责任公司（以下简称铁信公司）、吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司（以下简称隆飞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（以下简称二审法院）作出的（）吉民终号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
栾德刚申请再审称，（一）双方当事人签订的《商品房买卖合同》从合同名称、约定的购房单价等内容均表明转让权利的性质为地下车库、社区用房及商铺的所有权，二审法院以双方当事人对于转让地下车库和社区用房的权利性质没有明确约定为由，认定双方当事人合意转让的标的物为地下车库和社区用房的使用权，没有证据支持，认定事实错误。（二）因栾德刚无法取得地下车库和社区用房的产权，其购买地下车库及社区用房均无法享有价格上涨的溢价收益，不能对外抵押融资，租金收益不能覆盖利息成本，存在亏空。（三）地下车库具有人防工程性质于国家财产，不能转让出售，铁信公司未向栾德刚告知地下车库和社区用房不得出售、不能办理产权的权利瑕疵，将“社区办公用房”表述为“社区商业用房”，构成合同欺诈。铁信公司擅自出售国有资产，损害国家利益。《商品房买卖合同》中关于转让地下车库和社区用房的约定内容无效。（四）双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的违约金条款已被《补充协议》删除，铁信公司丧失请求栾德刚支付违约金的权利基础。综上，栾德刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
铁信公司提交书面意见称，（一）双方当事人在订立合同时，明确约定了“具备能够办理产权条件时，甲方协助乙方办理产权手续，所需费用全部由乙方承担”，在不能办理地下车库和社区用房产权时，栾德刚购买的是使用权。地。地下车库仅能出售使用权不能办理产权是众所周知的事实信公司未在合同中明确指出这一点并不构成欺诈。铁信公司已完全履行合同义务。（二）栾德刚购买社区用房、商铺及地下车库的目的是出租给国药控股吉林市医药公司做经营场所及药品仓库使用，栾德刚本人即是该医药公司的总经理，栾德刚以个人名义购买上述商铺、社区用房及地下车库后全部出租给医药公司，一直使用至今，合同目的已经实现。（三）栾德刚购买地下车库后向吉林市规划局申请将车库性质变更为仓库，并以该仓库为担保，向银行申请办理了抵押贷款，可见地下车库可以交易流转。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，根据栾德刚的申请再审理由，本案审查的重点为《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质及该合同的效力。
关于《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质问题。对合同转让标的物的认定，应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。《商品房买卖合同》并未明确约定转让的标的物为地下车库和社区用房的所有权，不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》，认定合同中约定转让的对象为地下车库和社区用房的所有权。由于地下车库和社区用房均无法办理产权，不属于商品房，双方当事人对此均应明知，双方当事人的真实意思应为转让地下车库和社区用房的使用权。原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权，并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于《商品房买卖合同》的效力问题，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库（人防工程）出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》，载明防护质量合格，并已按规定办理竣工档案移交，准许使用。铁信公司对案涉地下车库（人防工程）依法享有使用权，其与栾德刚签订《商品房买卖合同》，将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚，并不违反法律强制性规定。
栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库（人防工程）所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述，并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用，战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。栾德刚提出的铁信公司构成欺诈，其行为损害国家利益的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
《补充协议书》仅就《商品房买卖合同》进行补充说明，并未约定变更或废除《商品房买卖合同》中约定的违约金条款，不能仅以《补充协议书》中未列明违约金条款，即否定《商品房买卖合同》中约定的违约金条款的效力。原审法院认定《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高，已酌情将违约金调低至利息损失的30%。栾德刚主张铁信公司已丧失违约金请求权的申请再审理由，不能成立，本院不予采信。
综上，栾德刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回栾德刚的再审申请。
审判长 宋春雨审判员 丁俊峰审判员 张 娜二〇二〇年十一月十一日法官助理周瑞书记员张舒本案最重要的两句话如下：1、关于《商品房买卖合同》的效力问题，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。2、栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库（人防工程）所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述，并不构成刻意隐瞒和欺诈。当事人是否知道，其实是难以判定的。对于这种无法取证的内心思想活动法律判决不会去考虑当事人是否真的知道，而是要判断当事人是否“应当知道”。所以，无论做任何事情，都应该“在其位谋其政”，都应该去学习了解与此相关的知识，而不能理直气壮地说不知道，因为作为现代社会的成年人，“不知道”是自己的失误，而不是对方的义务。来源：来源：中国裁判文书网晶晶亮的税月-声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系）
房地产、建筑企业经济合同与票据税务风险规避专题班
成都3月18-19日（2天）
报名-佟天成
■培训对象
房地产与建筑企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，法务、合约部、注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
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大数据时代，随着金税三期和增值税专用发票开票系统升级，房地产与建筑企业合同控税成为控制涉税风险最重要的手段。只有规范业务流程、合同涉税条款与发票条款，才能从根本上杜绝虚开、代开发票，另一方面，必须重视资金流、票据流与物流的一致性。
房地产建筑企业涉及经济合同多，签订合同稍有疏漏，就可能造成无法挽回的损失和风险。财务人员在对合同涉税与发票条款的审核中，应事先识别风险，在业务开始前规避。本课程从房地产与建筑企业常见的经济合同常见的涉税与发票风险角度，讲解如何化解与规避税务风险。本专题课接地气、重实效，只要学会一招，便可斩获百倍投资回报！
■主讲专家
许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。
■主讲内容
开篇语：经济合同与税收
1、合同决定业务与税收
2、票据取决于合同
3、防范发票虚开代开是关键
4、合同中的涉税与票据条款
⑴交易价格是否含税
⑵税率和计税方式
⑶发票开具时间和种类
⑷付款方式
⑸票据不合规法律责任
⑹关于三流一致
⑺违约条款与价外费用
5、无法取得发票及取得不合规凭证避险
⑴税前扣除合法凭证类别与进项税抵扣凭证
⑵实际发生+应当取得合法凭证如何运用
⑶无法取得发票如何处理
⑷应当取得但未取得合法凭证的处理
一：土地征用合同
1、招拍挂方式
2、土地价款返还
3、红线外支出
4、限地价竞配建
5、拆迁补偿—货币方式
6、拆迁补偿—实物安置
7、一二级联动
8、开发主体变更
9、股权收购方式
10、接受投资或转让方式
11、土地使用税、印花税、契税
12、各种不同征地方式与票据取得
二：合作开发合同
1、出资方收取固定收益
2、出地方收取固定收益
3、出资方分得开发产品
4、出地方分得开发产品
5、双方分配项目税后利润
6、出资方以出地方名义开发（挂靠）
7、联合体开发
8、成立合营企业模式
9、旧城改造项目
10、合作开发模式与票据取得
三：服务合同
1、设计合同
2、监理合同
3、代理销售合同
4、营销策划合同
5、广告宣传合同
6、规划许可与报批报建
7、各类服务合同票据
四：工程承包合同
1、销售自产货物并提供建筑服务
2、销售设备并提供安装服务
3、商贸企业销售外购货物并安装
4、建筑企业大包
5、甲供与甲定
6、甲供与大包临界点
7、材料发票可否税前扣除
8、甲方专业分包
9、建筑企业分包
10、挂靠与共享资质
11、农产品抵扣、绿化工程与养护
12、土石方及其它零星工程
13、建筑服务发票备注栏
14、代发农民工工资与个税代扣
15、混合销售与发票开具
16、甲供与大包发票开具
17、总分包发票开具与差额计税
五：货物购销合同
1、运输费的结算方式与发票开具
⑴销售+运输混合销售
⑵代垫运费
⑶价外费用
⑷一票制与两票制
2、销售附带安装
3、甲方代付材料款
4、向第三方付款
5、不同供应商报价差异如何选择
六：商品房销售合同
1、销售装修房，还是毛坯
2、促销方式中的涉税事项
3、车位转让方式与税收
4、营销设施税务处理
5、完工时点与交付时间
6、土地使用税纳税义务终止时点
7、疫情影响延期交房
8、销售发票开具
七：租赁合同
1、动产租赁
2、不动产租赁
3、免租期与无租
4、提前一次性预收租金
5、不等额租金
6、违约条款
7、增值税与所得税收入确认
8、转售水电
9、租赁发票开具与纳税义务确认
八：融资合同
1、金融机构融资
2、民间借贷
3、关联方融资与债资比
4、向个人集资
5、无偿借贷、统借统还、委托贷款
6、利息支出票据取得与会计核算
7、利息支出土地增值税与企业所得税差异
8、信托混合性投资（名股实债）
9、利息支出发票开具
九：劳务合同与劳动合同
1、劳动关系
2、劳务外包
3、非全日制用工
4、支付个人劳务代扣义务
5、一次性奖励计税方式选择
6、解除合同补偿金
7、劳务发票与结算
十：股权投资与转让合同
1、增资扩股与转让股权
2、股权转让所得与撤资
3、股息红利免税
4、合作方退出机制
5、股权控制线与股权架构
十一：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
元/人次。（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
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