存量房贷降息呼声再起新一轮息差保卫战

每经记者刘嘉魁

近日，市场对于存量房贷利率调降的热议不绝于耳。

日前，国新办召开年上半年金融统计数据情况新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜提到：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

同时，邹澜表示，提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。

那么，若存量房贷利率得以重定价，会对银行的利息收入产生多大冲击？是否有可能掀起新一轮“息差保卫战”？

有存量房贷利率下调先例

邹澜表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示个人住房贷款余额总体略微减少，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

邹澜提到，这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜如是说道。

过去几年间，房贷利率“水涨船高”，尤其是年至年之间购房者，有的甚至背负着6%以上的利率。虽然现行房贷利率降低了，但按照契约精神，按揭贷款合同是自愿签订的，那么高利率似乎只能“认栽”。存量房贷利率真的会调整吗？

回溯过往，实际上曾经还真有过存量房贷利率调整的先例。

年，为发挥房地产改善民生、扩大内需的作用，国家出台相关政策，促进房地产市场健康发展。央行自年9月起五次下调贷款基准利率，并扩大房贷利率下浮幅度。

年10月22日，央行决定，自当年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，个人住房公积金贷款利率也宣布下调27bp。

如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率呢？彼时，央行表示，“金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。但无明确强制性对存量贷款利率调整的公开政策，年初部分银行在部分地区对存量房贷进行利率优惠。

随后，央行在年四季度《中国货币政策执行报告》中表示，住房贷款利率连续下调大大减轻了居民住房按揭贷款利息负担：以一笔50万元20年期按揭贷款为例，贷款利率下限在降息前为6.%（5年以上贷款基准利率7.83%，0.85倍），降息后为4.%（5年以上贷款基准利率5.94%，0.7倍），按等额本息方式还款，降息前月供为.78元，降息后月供为.69元，减少.09元，下降18.6%。

从房贷利率调整效果来看，年一季度，受扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度政策影响，降息以来个人住房贷款利率下降幅度大于非金融性公司及其他部门贷款利率，3月份个人住房贷款加权平均利率为4.45%。

中泰证券研究认为，~年享受存量房贷利率置换的比例预计小于6%。由于年贷款基准下调幅度bp，而年上市银行个贷加权平均利率较年下降bp，剔除基准下调冲击、也就是房贷新发价格下行+存量置换对个贷利率的拖累程度在5bp左右。年12月贷款基准利率为5.94%，房贷款利率下限幅度从8.5折到7折，调降约89bp，粗略看5bp/89bp=6%，约6%的客户享受了存量置换。考虑新发价格下行，实际存量调整比例预计低于6%。

提前还款推手是固定加点

“现在的利率好低呀，真是羡慕嫉妒恨！”随着LPR利率屡次调降，社交平台上，不少“利率站岗”的购房人表达了对现行房贷利率的羡慕。

根据央行数据，去年12月新发放住房贷款利率为4.26%，低于5年LPR利率4bp，年3月新发放住房贷款利率为4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新发放购房贷款利率下限“放松”，部分城市的一手房贷利率甚至进入了“3”时代。

在测算房贷利率变化对银行息差收入的影响之前，我们首先要明确现行房贷利率的构成。

对背负贷款的购房人来讲，有两个值得

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