房地产开发企业利息支出税前扣除技巧

点击上方蓝色字体， 　　（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 　　（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。因此，房地产开发企业土地增值税清算时，利息扣除能提供金融机构证明的，可以据实扣除，不能提供证明的只能按土地成本与开发成本之和的5%扣除，即使没发生利息支出的也可以按照按土地成本与开发成本之和的5%扣除。选择据实扣除的，扣除限额不能超过商业银行同期同类利息标准扣除，此标准含按国家规定的利息上浮部分，超标准的部分不能扣除，超期限的利息和罚息不允许扣除。土地增值税利息据实扣除比所得税扣除要严的多，扣除金额并不一定是实际支付金额，实际支付的超银行利率部分不许扣除。土地增值税利息扣除时只能采取一种办法扣除，要么计算扣除，要么据实扣除，只能选其一，不能两种扣除办法混合使用。四、举例说明A房地产公司开发一房地产项目，建筑面积10万平米，预计总投资8亿元，其中土地成本2亿元，开发成本4亿元（不含利息），其他支出2亿元。自有资金2亿元，已取得土地证，未取得预售证，年6月30日向基金公司申请借款3亿元，年利率18%，期限1年，按月付息，年7月支付利息万元，取得利息发票，担保方式为股权质押。另3月31日向非关联公司B公司借款万元，年息24%，期限1年，按季度支付利息，年6月份支付利息万元，取得资金占用费发票，A公司所得税与土地增值税前利息如何扣除？（银行同期借款利率为8%，含浮动利率。能提供金融机构证明。）（一）、所得税税前扣除A房地产公司向基金公司借款的利息支出可以税前据实扣除，向非关联公司B公司借款万元产生的利息，只能参考基金公司利率税前扣除，即18%的部分可以扣除。年可以扣除的利息为：1、支付基金公司利息：00*18%*0.5=万元2、支付B公司利息：*18%*9/12=万元合计万元（二）、土地增值税扣除金额因A公司能提供金融机构证明，可以按照按商业银行同类同期贷款利率计算的金额扣除，或以开发成本与土地出让金之和的5%扣除，两个办法只能选其一，A公司可以测算哪种扣除办法比较有利：（1）据实扣除金额：向基金公司借款可以取得金融机构证明，向其他企业借款无法取得金融机构证明，只能扣除基金公司借款按照银行利率计算部分。00*8%*1=万元（2）计算扣除：可按（土地+开发成本）*5%扣除（+）*5%=0万元通过计算可以比较出计算扣除比较有利，可以选择计算扣除。若选择据实扣除，要提供金融机构证明，证明资金用于本项目，证明资料含双方签订的借款协议约定的借款用途，贷款资金监管办法，资金支付凭证等资料。通过以上分析，所得税与土地增值税前利息扣除完全不同，总结为以下几点：1、扣除利率不同，所得税扣除以金融机构的利率为准，含信托、基金、资产管理公司等非银行金融机构利率，土地增值税据实扣除时只能以商业银行同期同类利息标准扣除。2、是否实际发生：所得税扣除必须为实际发生并支付的利息才能税前扣除。土地增值税采用计算扣除时，与实际发生与支付没关系，即使没支付利息费用也可以扣除。3、扣除时间不同：因所得税按年汇算清缴，利息费用按年度在所得税前扣除。土地增值税按项目清算，利息扣除也是按项目扣除。4、方式不同：所得税只能按年度据实扣除，超标准部分纳税调增。但土地增值税可以采用据实扣除与计算扣除两种办法，任选其一，有一定的自由度，可以选择对企业比较有利的方式，实际业务中，由于金融机构证明等相关资料比较难取得，而土地成本与开发成本数据非常容易取得，普遍采用计算扣除办法，计算办法简单，特别是借款金额较少的开发项目，计算扣除既简便也划算。

来源：中道财税作者（邹文芝）

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