熊市中向上而行的新城,用成绩回应那些唱空

年1月8日，丁祖昱评楼市年会在上海世博园区梅赛德斯奔驰文化中心举行。

当时在现场丁祖昱谈及商业地产时说到：在商业地产领域，资源渐渐地都会被头部房企给垄断。

他还列出了年在建以及已开业的房企购物中心开业数量图。

在场的包括林中、毛大庆、陈凯在内的多名地产行业资深从业者，看到这图后，都被条形图上横柱高过第二名龙湖一大截的新城控股（下称“新城”，.SH）给震撼到了。

顿时之间会场内一阵哗然的讨论声。

在作者旁边，就有人对他的伙伴说道，“这些年来，新城进步好快啊”。但他的伙伴立即回说，“我看是冒险的激进吧”。

“新城在年拿了那么多地，吾悦广场又开了那么多家，就不怕负债太高换不上债、现金流太紧资金链断裂吗？太冒险了，新城像一只拉不住的黑马。”该伙伴质疑到。

实际上，这位伙伴只说对了一半。

查看年3月8日新城发布的年财报可以发现，新城在年的确拿了很多地，也的确开了很多座吾悦广场，但新城却把负债跟现金流都管控得特别好。

据财报显示，在年全年里，新城共计新增土地储备共幅，总建筑面积.24万平方米。

在中指的《年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》里新城排在全国房企第八位。

另外，年新城在商业综合体项目新增.46万平方米用地，共有19座吾悦广场开业，累计开业达到42家，全年新增开业规模位居行业第二，而在建的吾悦广场有61座，截至目前，新城控股在建及开业的吾悦广场已超过个。

但是拿地多、开业快并不等同于激进，更不是冒险。

一个企业要发展，拿地绝对值肯定要增加，否则企业就没有发展要萎缩了，同时，从投资/销售比来看，新城控股这一指数在后持续下降，体现了公司风控意识。

财报也显示，年新城表内的资产负债率较去年同期下降1.48个百分点，才84.57%，并且表内的净资产负债率为49%、较前一年下降18%，表内的也才有息负债.85亿元。

就算加回永续债的10亿元和关联方（新城发展）借贷的22.22亿，新城的表内净资产负债率也才55.53%，远低于房地产行业的负债红线。

并且新城的债都是很便宜的“钱”，年新城的整体平均融资成本才为6.47%，利息资本化处理34.9亿元，资本化率高达76.5%。

而在资金链方面，截止年年底，新城还有.17亿元的授信额度没有使用，在手现金余额.09亿元。

另外，短期债务亿元，现金短债比2.26倍，流动性充裕，新城的偿债能力极度优秀。

实际上，快速扩张一直以来都是伴随着高风险的，如何去平衡规模与安全的问题一直都是房地产行业的矛与盾，有些传统强房企早些年因为选择了“稳”落得至今一年的业绩不够拿一块地，而有些房企选择了“进”最终反被收购或被强行退市。

所以，在马太效应越来越强的房地产行业，在这个地产白银时代能脱颖而出的都是能把规模与安全之间平衡好的企业。

年，新城在快速扩张的道路上，把规模与安全的天秤一直平衡着，这更能体现出新城是家优秀的企业，一直在发展的路上做对的事。

年10月1日，新城的阿拉善徒步活动上，新城董事长王振华在一个站点时休息时，阿拉善沙漠里的养驼人刚好拉着两只骆驼经过，看着路过的驼队，王振华说道，“我们新城就应该像这两只驼队一样，无论遇到多困难的环境，都要走得很快，也要走得很稳。”

正如王振华董事长所言。作者觉得，如果把正快速前进的新城比喻成一只拉不住的黑马，还不如说新城是一只走得很快的骆驼更为恰当。

没有熊市，何来英雄

“买房是稳赚的”几乎成了国人心中不变的公理，这种观念在近几年开始更甚，从5年开始全国性的买房热风就一直在呼啦啦地刮着，全国各地每年的房价都在暴涨。

类似“万的房子与业主砍了一晚上的价格，第二天业主涨成了万”这样的段子近几年在现实当中每天都在上演着。

为了让疯狂的楼市刹住脚步，从年9月30日这一天北京发布调控政策以后，全国范围内的楼市调控就没有停过。

但是楼市依然疯狂着，而转折点发生了年的下半年。

年7月30日这一天，中央会议发出明确的调控信号：要坚决遏制房价上涨。

在此前的调控政策中，政府工作报道提出的都是“遏制房价过快上涨”。

少了“过快”两字，意味着房价也不能上涨了。据贝壳的数据显示，从年7月份以来，全国月度挂牌价环比下跌的城市数量达到45个。

而因为房价不上涨，观望的房客也越来越多，不少开发商开始选择以“降价”的促销模式去引客，而这也遭到了此前高价入手的房客的不爽。

如果说，年国庆楼市的情况是“出去玩一趟，回来发现买不起房也没资格了”，那年国庆的楼市情况就是“出去玩一趟，发现售楼处被砸了”。

对此，有不少业内专家说，“从年7月30日这一天开始，全国楼市进入了熊市”。

居世逢乱离，始辨英雄士，而如今楼市进入了熊市，能在熊市当中逆流而上的房企才是真正具有投资价值的企业。

据新城年的财报显示，年新城的全年合同销售金额达.98亿，同比增长74.82%，完成年初亿销售目标的.83%，销售面积达.06万平方米，同比增长95.21%，增速位列十强房企第一。

另外，根据克而瑞、中指院、亿翰等第三方机构测算，新城行业排名由年的第13名跃升至第8名。

值得一提的是，年上半年新城的销售业绩为.6亿元，综合全年业绩来看，也就是说年新城.98亿的成绩单里，其中有.38亿元是在全国楼市进入熊市后的下半年完成的。

更值得一提的是，在新城控股年亿元总销售业绩中，非长三角占比44%、三四线占比48%。

也有观点认为，新城在5年的存货仅为亿，但是到了年这个数据上升到多亿，当下三四线市场因棚改政策变化而冷却，这么高的存货，是不是有风险？

其实，存货要和后续销售速度结合看，不同年份绝对值静态比较没有太大意义。新城5年的亿存货，只有销售额的一半，另一半的销售额靠当时新增供应。同样，年存货多亿，按照年销售目标亿，也只有一半多一点，还要依靠大量的新增供应。

众所周知，一二线城市的楼市向来比三四线热度高，但亿以上规模的房企全国化布局，不可能不去三四线。

三四线是个大概念，关键是“一城一策”。据悉，新城每周都会召开“一城一策”市场研究会，且无论再忙，董事长王振华都会亲自参加会议，探讨和挖掘市场机会。

在风险与机遇并存的市场里，找到机会，实现业绩持续增长，才是真正的“英雄”本色。

此外，商业地产成为了新城年开疆扩土、创新发展的急先锋，年全年新城在商业地产领域实现租金及管理费收入21.16亿元，超额完成年年初时设定的20亿元收入目标，同比增长.44%，平均出租率达98.83%。

而在成本的管控之下，新城的业绩增长成色含金量十足报告显示，年新城控股实现营业收入.33亿元、同比增长33.58%，归属于上市公司股东净利润.91亿元、同比增长74.02%。

而新城的投资者们也会因此获得大量的回报，证明投资新城是一件正确的事。据报告显示，新城拟向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发的现金红利共计33.68亿元。

年，新城在熊市之中创造了突破性的成绩。

据了解，截至年底，新城控股总土地储备达到.1万平方米，同比增长60%，其中土地储备结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比38%，环渤海、珠三角和中西部都市圈内三四线城市占比22%，一二线城市占比40%，三四线城市占比60%，特别是去年下半年，新城抢抓一二线城市土地价格回落的窗口期，果断迅速加仓一二线城市土地储备。

典型如北京，新城在去年底连续拿下顺义、石景山两宗地，并于北京城建、首创这样地方资源丰富的当地龙头企业合作以加快推进项目开发。新城董事长王振华，曾提出的“”布局，正渐渐实现。

而足够的土地粮草以及全国化的分散布局，能为新城的未来业绩增加作出稳健的支撑。

尽管有人质疑，新城三四线城市的土储偏多，而未来三四线城市需求相比之前会有明显减少，项目去化难度会增加，去化节奏会变慢。但新城有自己的特点：其一，是三四线城市布局集中在长三角地区，虽然伴随调控政策，市场会有起伏，但总体来讲，底子比较好；其二，更具特殊性、也是被所有既有的分析忽视的是，新城控股在三四线项目主要为吾悦广场综合体，依托大型商业的配套效应，综合体中住宅的销售情况亦较一般的纯住宅项目更有保障。

从最新的绩单可以看出，进入年后，前两月新城的销售业绩为.59亿元，在市场低位徘徊之时，同比去年“抢房”时期，依然有24.30%的增长。

新城用成绩回应着那些唱空的质疑。

往下一个目标走去

回顾新城的发展历史，得从年说起。

那一年，中国的房地产市场尚在起步阶段，王振华敏锐地意识到这是民营房地产企业的机会，豪情满怀的王振华和几个好友便甩开膀子扎根乡镇做开发。

那时的新城选择了“以农村包围城市”的战略。彼时的新城在只有五个人以及百余万资金的情况下起步，完成了第一个项目湾里新村。

而从第一个项目到现在的亿元，新城用了26年。

年新城阿拉善沙漠徒步的第二天，是从太阳湖走到依波琪，一共26公里的行程，在这行程中每隔一公里，都会有一块牌子，每一块牌子上都刻着一个年份和那个年份里新城的重大事迹，从年到年。

年是最后一块牌子，上面的配图是王振华在新城25年周年晚会上倒香槟的照片，文字上写着新城对下一个目标的期望——“要以奋斗者的姿态，努力实现新城屹立世界强的梦想，让世界看到中国民族品牌的力量。”

如今新城已经达到了亿元的业绩，对其而言，如何又快又稳地奔向世界强，是下一个时期需要的新思维方向。

康乐哥

要不买房，要不流浪

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