房价和利率的真实关系

4月20日，央行传来“重磅消息”——LPR下调10个基点。

当然，目前尚没有银行宣布贷款利率一定会跟随LPR下调的消息透露出来。

一旦有银行跟进下调利率，相信一定会上很多媒体的头条。

我们不妨猜想一下，假如目前高企的贷款利率也随着LPR也下调10个点，会对楼市的影响有多大呢？

今天我们就来探讨一下楼市中一个非常重要的话题——贷款利率和房价的关系。

我们首先来做一个投票，考虑的场景是这样的：

1、银行贷款利率和LPR同步变动；

2、LPR下降10个基点，即从4.75%下降至4.65%；

3、除此之外其他一切和房价的相关因素保持不变。

请投票——

这个时候我们就要来做一个算术了。

案例A：

张三买了一套w的房子，首付30w，贷款70w。张三去银行面签，发现银行执行的首套房贷款利率是5.64%。张三是一个有财经常识的人，他决定等额本息贷满30年。

经计算，银行告诉张三每月要还.23元。唉，生活不易，作为一个月薪的小白领，张三觉得这已经是自己还款能力的极限了。

案例B：

就在张三决定签下合同的那一刻，银行突然通知张三，央行LPR执行了近年来最大下调——直降10个基点，现在贷款利率不再是5.64%，而是5.54%。

张三心想，幸福来得也太突然了吧！

思索片刻后，他没有继续签合同，而是决定用自己当前的还款实力，去买一套更贵的房子。于是他找到了一套.1w的房子，好不容易又多凑了块钱首付，然后又到银行来贷款。

这次张三要以5.54%的贷款利率，贷70.w元。银行客户经理给张三一算，三十年等额本息，每月还款.23元。

张三一听，What，两次的月供一模一样？

张三陷入了思考中……

接下来问题就来了——当房贷利率下调10个基点后，张三的购买力增加了多少？

同样的月供，原本买一个w的房子，现在买了一个.1w的房子，是增加了1.1%吗？

小学数学老师正在赶来打你的路上……

张三还自己多掏了块钱首付呢！

所以综合看下来，房贷利率下降这10个基点，大概对张三的购买力产生了1.1%*0.7=0.77%的影响。

需要注意的是，这是在“首套房”、“贷满七成”、“贷满30年”、“等额本息”等一系列杠杆的最大加成下，仅仅产生了0.77%不到的影响。

如果张三努努力付了五成首付，买的是有一定楼龄的二手房（贷20年），LPR波动对张三购买力的影响将微乎其微，完全可以忽略，连一包烟钱都省不出来。

因此，考虑到房地产市场成交量中首套房的比例、贷款/全款的比例、贷款成数、贷款年限等问题，实际上LPR下降10个点，对市场的影响几乎可以忽略。

概括一下结论：房价对于利率不敏感。

那么房价对什么比较敏感呢？除了限购限贷。

首付比例。

首付比例还有个同样的说法，叫贷款成数。

因此，如果有一天我们发现政策在“首付比例”、“限购”、“限贷”上开始松绑时，楼市就会被再次注入强大的活力。

而利率无论怎么变化，对房价的影响都是很有限的。即使是LPR基点波动个，对房价的影响，也会大约局限在±5%之内。

印闲生

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