北京白癜风医院最好的是哪家 https://yyk.familydoctor.com.cn/2831/我经常会遇到这样的问题：小易老师，前两年你不建议我买某某小区，到今年为止，这个小区已经涨了几千块钱了，现在被打脸了吧？还有这样的问题：我有w作为首付，是全款买一套“45中+南门小学”老破小学区房好呢，还是在滨湖贷款买一套总价w的次新房好呢？这两年学区房好像涨得比较快诶，但老破小房龄太老，都不能贷款。很多人在进行房产投资的时候，总是喜欢盯着自己的房子涨了多少钱一平米，却容易忽视相对于它之前的价格来讲，房价涨幅是多少。还有一部分人，只顾着盯着小区的升值率，却没有想过使用贷款可以购买更高总价的房产，进而获得更多的投资收益。以第二个问题为例，如果拿w去投资，我们可以选择全款购买总价为w的学区房，也可以选择贷款w购买总价为w的次新房。假如学区房一年升值20%，次新房一年升值15%。那么学区房的收益是：w*20%=30w，而次新房的收益是：w*15%=45w，如果按照5%的年化利息来算，扣除利息，次新房实际收益大概在37w左右。学区房是全款，相当于没有加杠杆，而次新房首付是5成，相当于加了2倍的杠杆。单纯从资产升值率来看，学区房达到20%，而次新房只有15%，次新房不及学区房。但因为有了杠杆的作用，只要房价上涨速度能够超过银行贷款利息，利用w购买次新房相比购买学区房，其一年的收益就能高出7w左右，也就是多了23.3%。这里学区房的升值率为20%，次新房是15%，从投资回报率上来讲，学区房高于次新房。但是由于次新房可以贷款加杠杆，次新房实际上只用w的本金，就完成了37w的收益，其资金回报率为24.7%，高于学区房，也就是说，次新房的相对投资价值高于学区房。这里面说明了一个问题，就是在合理利用杠杆的前提下，我们是能够实现房产投资收益最大化的，尤其是在房价快速上涨时期，这种杠杆带来的增值效应更令人惊讶，具体实例可参考年合肥房价大涨。但是现实中，我们会遇到各种各样的问题，比如我的流水不够，银行不给我贷这么多钱，或者开发商要求全款，那么我就买不了这么好的标的。还有，你选择加杠杆，那是因为你能够准确判断房子上涨，而且涨幅远远超过银行利息，但如果房价横盘或者大跌，你会赔得更多，还不如买学区房收益稳健。这个事例同样又深刻说明了那个简单的道理，高收益必然伴随着高风险。在加高杠杆买房的时候，你必然要具备更多的投资条件，首先就是加杠杆的能力，也就是说，你必须要有足够的流水，来覆盖你的月供。其次你还要有准确判断市场上优质资产的能力，入手几年后会给你带来可观的收益。细想一下，哪种都不简单。我们回头来再看第一个问题，我之所以没有建议投资者去考虑某某小区，那是我知道以他当时的资金能力，可以买到市场上相对投资价值更高的标的，在持有相同时间的前提下，我认为我给他的建议能够让他获得更高的投资回报。比如上半年滨湖的保利和光尘樾，当时高层备案价格在2.25w左右，而市场价大概在2w-2.1w左右，定价明显虚高，我对投资者的建议是不予考虑。然而省府板块具有极高的成长性，随着下半年滨湖房荒的到来，保利和光尘樾价格虚高部分不但被完全消化掉，甚至还有所上涨。从旁边紫云赋江山印二手房成交价格来看，保利和光尘樾目前实际市场价应该在2.45w左右，也就是说，保利和光尘樾下半年实际上涨了元/平米左右，接近10%的涨幅。从整个合肥市范围内来看，这涨幅应该是一个很不错的成绩了，但肯定不是最好。我们来做个事后诸葛亮，回头看看上半年还有哪些投资标的跑赢了保利和光尘樾。上半年新房有高速蜀西湖畔，高层备案均价1.82w，参考祥源金港湾，目前市场价大概在2.15w左右，涨幅已接近20%。旁边的祥源城，大概上涨了0元/平米，涨幅也超过10%。我们还可以看到很多学区房，比如经开区玫瑰园学校的中环云邸、经典华城，还有政务区50中新校的大部分小区，还有滨湖区的书香门第、滨湖明珠等，涨幅都远远超过10%。从投资角度来看，以升值率作为评分标准，如果今年以来涨幅最高的小户型学区房为满分分的话，那么玫瑰园学校、50中新校、46中+师范附小、50中西校、45中等这些一般户型的学区房可以达到90分以上，而蜀西湖和省府板块的次新房也能够超过85分。相比之下，保利和光尘樾的表现大概可以打80分左右，基本跟滨湖核心区或者金融板块的次新房收益持平，这个成绩其实还是不错的，但从当时的投资选择来讲，并非最佳。换句话说，我上半年没有推荐保利和光尘樾的原因，不是它不值得投资，而是相对投资价值不是最高。作为一个房产分析者，我会尽量站在客观角度为我咨询对象提供切实可靠的购房建议，最大程度优化其资产配置。在某个时间段，合肥肯定有这个时期最值得投资的标的，也就是我讲的分的标的，只要我能准确判断这种分的标的，我就不会将80分的推荐给你，除非你实在买不起或者买不到。当然我有我的底线思维，那就是不管怎样，只要我有能力判断，哪怕少赚一些甚至错过一些投资机会，也不能让我的咨询对象赔钱。事实上，过去几年我对粉丝做的所有咨询，基本都是围绕最大限度寻找市面上分的投资标的进行的。比如这两年我提到的学区房，在我的推荐优先级里一直比较靠前，事实证明在市场相对平淡的时期，学区房表现确实还是一枝独秀。我在去年写的一篇文章《合肥学区价值和学区房投资》里谈到过学区房的投资技巧，大家有兴趣可以
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