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什么是REITs
房地产投资信托（REIT）是提供房地产投资的投资工具，是拥有、运营、开发、管理、收购或融资收益型房地产或相关资产的公司实体，是一种证券，其在主要交易所中为股票交易方式。作为公司组织的房地产投资信托基金通常无需在实体一级征税，这使投资者可以避免对股息进行双重征税。房地产投资信托必须投资于不动产，并从房地产活动中获得大部分收入，包括房地产租金和抵押贷款利息。根据国际经验，房地产投资信托还必须以股息支付其年度应纳税收入的90％。由于这种结构，他们通常比股票或许多固定收益投资支付更高的股息率，从历史上看，这为投资者带来了可观且可靠的收入来源。纵观REITS的发展起源，其原型可以追溯到年代，美国富人使用信托结构（称为马萨诸塞州信托）来避免双重征税。由于当时信托不是公司，只要将获得的收入分配给受益人，它们就不会涉及公司税。但是，在年代美国最高法院裁定，用作被动投资工具的信托不免税，并且需要缴纳公司税。反对这项税收规定的人游说立法近30年以取消双重征税。最后，经过广泛的游说，年9月14日，当时的美国总统德怀特·艾森豪威尔（DwightEisenhower）出台了《房地产投资信托法》（REITAct）。这是引入房地产投资信托基金的基础。《房地产投资信托法》独有的主要规定之一是将房地产投资信托归类为通过实体，以使其有资格获得免税，条件是必须将其应纳税所得额的至少90％以股息形式支付给股东。这也说明了投资界对房地产基金的大量需求。得益于REITACT,所有投资者都获得了与其他流动证券几乎相同的机会，可以使用和投资于大规模、多元化的房地产投资组合。同年9月，美国成立了全国房地产投资基金协会（NAREIT）。书中对REITs主要分为两种类型：较为常见的一种称为“股权型REITs”，这种类型的REITs持有并管理物业，类似于大型房东，它们的主要收入现金流来自租金，而非买卖物业；第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”，它们持有物业不是为了出售，而是将物业作为后续投资物业贷款或抵押贷款支持证券的抵押物。这类REITs的主要收入来源于抵押贷款所产生的利息。还有一种混合型REITs，这种REITs是股权型REITs和抵押型REITs的组合，因此主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。REITS投资范围通常会受到人们的误解，多数人熟悉的REITs仅投资于住宅、办公和零售物业，但这并不意味着国际上REITs仅能投资于这些类型的资产除了通常的住宅及零售物业，也有非常规物业，例如书中提及的油棕行业——马来西亚的莫实得伊斯兰教产业信托（Al-HadharahBousteadREIT）持有油棕庄园和加工厂。下面的饼图展示了REITs持有物业的类型：作为最典型的REITs之一，办公类REITs在美国REITs市场占比17%。其有两种可能的运营收入来源——租金费用和管理费用：即感兴趣的租户与REITs签订租赁合同，REITs取得租金收入；REITs负责物业设施的日常维护与运营，因此收取租金的一定比例作为管理费用。办公类REITs还可以进一步划分级别。在美国，物业可分为A级、B级和C级物业。在其他国家，如马来西亚，用“档”一词来代替“级”。影响办公类REITs的三个重大因素：地理位置、配套设施的便利性以及物业内部装潢。例如研究马来西亚吉隆坡石油双塔的租户结构就会发现，相当一部分比例的租户是与油气行业相关的。石油双塔附近的办公楼如IntegraTower与其他物业一样，是服务于油气行业公司的。当然如果要分析宏观经济，还需要考虑国别因素。政府的支持度对于几乎每一个国家来说都很重要，在政府当局管控较多的国家更为突出。然而办公类REITs需要承受更大的波动性与顺周期性。办公类REITs依赖于承租的公司，这些公司是有可能破产的。全球性金融危机会对公司造成致命的冲击，不管租户的租赁合同规模有多大，也不能规避租金违约的风险。所以了解租户的情况以及这些公司承受财务压力的能力也十分重要。与办公类REITs类似，住宅类REITs也依靠租金费用和管理费用作为收入。通常住宅类REITs与办公类REITs的一个重要区别是，住宅类REITs的租约通常很短（6个月至2年之间）。尽管住房的租约较短意味着REITs需要花费更多的资源寻找租户来续租到期的房间，但拥有众多租户也在一定程度上分散了住宅类REITs的风险.然而对于个人来说，如果他有能力购买住房可能就不愿租用住所，在亚洲尤其如此，拥有住房具有其社会必要性。因此，这就是为什么在亚洲住宅类REITs相比北美更少的原因。零售类REITs的基础资产可以分为时尚购物中心、社区购物中心、品牌折扣中心。零售类REITs与其他类型的REITs有很大区别，体现在REITs与租户之间的关系是互利共生的——任何一方离开了另一方都不能成功。这种共生的关系体现在租赁合同中，零售类REITs包含“销售分成”条款（percentageofsales）。这意味着租户需要向零售类REITs支付一定比例的销售收入，这个比例是提前商定好的。作为回报，REITs将利用这部分资金举办促销活动以促进顾客在租户商铺的消费。工业类REITs的资产组合包含制造中心、工业园区、仓库、物流中心和商务园区，在富时NAREIT指数中，这些REITs占了股权型REITs相当大的比例，达到7%。工业类REITs具有很强的分散风险属性。单个REIT的客户往往涉及各种行业，它们不会全部集中于同一个领域。例如，新加坡宝泽安保资本工业房地产投资信托（AIMSAMPCapitalIndustrialREIT，简称AAREIT）的资产组合，其中包含来自不同行业的各种类型的租户，包括医药、物流，甚至葡萄酒，可以借助各类租户的不同特征，将风险分散到所有的相关领域。医疗类REITs分为退休村和老年公寓、专医院等。人口结构转型为医疗类REITs提供了条件，同时由于租约期限都相对较长，通常为10～15年期，且附带更新条款，医院破产倒闭的风险极小，因此租金收入是相对稳定的。更进一步，医疗行业的并购机会很多，是一类非常具有吸引力的资产。不论REITs投向的哪种类型的房地产基础资产，其价值判断从基本面角度都会受到经济增长、人口变化和市场供需量的影响。经济扩张是商业房地产的主要驱动力之一，通常会增加对空间，租金的需求，最终会增加净营业收入（NOI）。随之而来的是创造就业机会和工资增长，需要额外的办公空间来容纳新员工；需要仓库和分配空间以应对增加的库存；零售商的租金与销售额成比例关系，许多零售商会随着消费者的支出增加而向房东支付更高的租金；新家庭的形成，对公寓以及商务和休闲旅行的加速，增加了酒店的入住率和房价。人口变化、移民、迁移方式和家庭收入是房地产增长、发展和消费的重要因素。同样重要的是适龄人群的趋势和偏好。例如，千禧一代推迟结婚，生子和买房，这加剧了多户住房和城市密集化。随着人们空间等需求的变化，曾经风光无限的建筑物可能也会经历衰落。从供需角度，需求过剩和供应紧张将有利于房东，而长期有利的环境可能导致新建筑过剩，以及占用和租金下降的压力。而对于看待某个REITs的投资价值，还需要考量管理团队和它的财务估值水平。评估REITs管理团队质量的一个最直接的方法就是考察其过往表现。该REITs在每股现金流和净资产增长方面，是否有一个长期的成功的业绩记录。同时还要考虑两个关键点——他们提升REITs的尽职程度及其应对危机的经验。有时一些规定甚至要求管理团队必须持有公司股权。例如，对于特定目的并购公司——一种提前挂牌并专门被指定用于开展收购活动的上市公司，这是一个额外的监管，其管理层必须持有公司的一些股权，以确保管理层将为本公司及其股东的最佳利益行事。尽管REITS与股票类似具有许多估值指标，例如PE倍数，增长和收益率等，但对于下述指标尤其适用于REITS行业：FFO:像大多数公司一样，房地产投资信托的净收入因折旧费用而减少。但是，与设备等资产不同，财产通常会升值。结果，FFO加回了某些与房地产相关的折旧费用，类似于股票的EPS。
NAV:该指标是共同基金（MutualFund）估值中的一个常用指标，在REITs行业同样被用作衡量REITs固有价值或当前市场价值的一个重要参照。简单来说，NAV的作用就是告诉投资人某家REITs公司目前其所持有的物业，在还掉贷款之后，能值多少。历史数据表明，大多数时候REITs的交易价格都高于其净资产价值。
NOI/NPI：所有收入-运营费用-冲销、折旧、摊销及一般管理费-利息支出
Caprate：表示基于预期财产在第一年产生的收入的回报率或收益率。它是通过将物业的预计12个月净营业收入（NOI）除以资产的当前市场价值得出的。资本化率越低，资产的倍数越高。
书中详细介绍了美国、新加坡、马来西亚以及中国香港交易所发行的REITs案例。中国香港的LinkREIT由香港政府于年通过汇集香港房屋委员会的各种资产进行IPO上市，是全球第一只香港房地产投资信托基金，也是全球最大的房地产投资信托基金首次公开募股，募集资金为亿港元，其中包括个大型购物中心（主要位于公共住宅区内）和79,个停车位。过去20年REITs如雨后春笋般不断发展壮大。许多REITs公司从大的房地产公司剥离出来的。这些公司通过成立REITs来持有已开发的物业，通过公开上市的融资方式获得发展。同时，房地产公司（将REITs剥离下来的主体）可以清除负债，专注于物业开发的核心业务，而非物业管理，获得规模经济效应。纵观国内，年5月，内地首单准REITs产品“中信启航专项资产管理计划”成功发行，并在深交所综合协议平台挂牌转让，标志着REITs产品在既有法律框架下完成了创新实践。此后，鹏华基金发行鹏华前海万科REITs，为公募发行类REITs产品探索了一条可行路径。年越秀REIT的发行，年以后汇贤REIT、开元REIT、春泉REIT、北京华联商业REIT等在中国香港、新加坡市场发行的以内地资产为基础资产的REITs也为国内REITs的落地提供了很好的启发样本。虽然目前中国内地还未出台与REITs相配套的完备的法律支持，我国房地产税收涉及交易环节和持有环节税收制约了房地产的证券化过程。但近年来公募REITs发行的呼声愈来愈高涨，投资界和中产阶级对这一资产的投资需求日渐强烈，房地产与股票、债券关联度较低，REITs作为基础资产，对于跨周期资产配置分散风险具有重要意义。更重要的是，REITs通过吸引大众资金，改善地产行业主要依靠银行贷款和债市融资的现状，将会对降低化解房地产金融风险、推进去库存、去杠杆、降成本的供给侧改革发挥跨时代的重要意义。转载请注明：http://www.ruseluosi.com/ljml/5249.html
