北京治白癜风医院 https://jbk.39.net/yiyuanfengcai/yyjs_bjzkbdfyy/引言
在20世纪80年代的10年中，全球都笼罩着对于房地产的乐观气氛。人们相互传达着这样一一个观念：房地产是一个家庭所能进行的一项高回报、低风险的投资。
许多学术研究也为投资于房地产的乐观情绪提供了理论基础。这些研究强调，房地产具有：
①较高的回报收益；②较低的收益波动；③与股票、债券价格的关联较低；④可以作为对付通货膨胀的一种手段。其他的投资原因还包括：可以获得税收收益和获得由财产所有权所带来的自豪与愉悦。
历史经验表明，美国每年的名义收益率大约在10%~20%之间。随着20世纪80年代后期、90年代初期通货膨胀率的大幅上涨和短期利率与债券价格：以及相对无回报的股票市场的剧烈波动，许多投资者对住房投资的理念已经成熟。
机构投资者急于分散有价证券的投资。不受管制的储蓄和信贷、商业银行和保险公司、养老基金都将大量的资金投向住房抵押贷款和股票市场。产权的价值和回报长期以来一直处于向上增长的状态。
可是，这个乐观的情绪到20世纪90年代就消失了，并且其消失不是缓慢的，而是迅速的。在这个重要的转折中，广为人们熟悉的是日本东京房地产泡沫的急剧而惨重的破灭：在年年中的时候，东京商业用地的价格从它的高峰猛跌了50%。
实际上在整个日本，年资产意外损失在银行破产的原因中占到了1/3。在20世纪末和21世纪初的20年里，Mitshubishi预测日本横滨市的LandmarkTower一日本最大的建筑将会面临负的现金流收益。它的国外投资情况也不太好。
据估计，Mitshubishi所持有洛克菲勒集团的股票价值已经下降了5亿美元。像MitshubishiFudosan和KumagaiGumi这样的房地产开发商到年依然归还不起他们所贷款项的利息。日本脆弱的银行业或许持有日本尚未公开承认的亿美元坏账的很大一部分。
但是，惊心动魄的房地产泡沫的破灭，不仅仅局限于日本。它普遍地发生在西方其他国家。美国在20世纪80年代到90年代也经历了房地产市场的大起大落。从年开始，价格指数的对数值呈现指数式的增长，但是到年，增长停止了，泡沫随之破灭。
对办公楼、大型购物中心、仓储房地产和未开发用地来说，房地产业的繁荣与衰退表现得最为明显。然而，在美国的许多地方，独户住宅或多户住宅市场也会具有非同一般的、很大的价格波动。
比如，在波士顿地区，年到年独户住宅的平均价格已经上升了10万美元（从8.3万美元上升到18.3万美元），但紧接着而来的房地产价格的“坍塌”几乎是传奇般的。
房地产市场的周期性变化常常使人痛苦。与房地产周期相伴随的是整个建筑行为、房地产空置率和租金的强烈波动，从而对地区经济有强烈的影响。
在美国西部的马萨诸塞州，20世纪90年代的价格上升和建筑业的繁荣为住房所有者和房产投资者增加了近亿美元的财富。对地区经济的发展来说，对每年消费的拉动至少增加32.5亿美元，增加10万个工作岗位。由此对劳动的需求也会增加，但是劳动供给的增长并没有跟上。
较高的住房价格只会阻止人们向城市流动。在年到年间，每年的住房销售量从10下降到，这一-数字相当于年到年的销售水平。建筑业失去了7万个就业机会。而且，众所周知，当地的经济和地区银行的金融环境也受到了破坏。
尽管房地产只是导致美国新英格兰地区经济衰退的一个因素，但是房地产周期显然放大了整个商业周期的破坏作用。作为另外一个例子，可以看一下休斯顿的情况。在年到年间，住房存量增加了16.4万个单位（16%）。不久，住房的供给就超过了需求。紧接着，随着石油和燃气业的下滑，人口也下降了，不过只是略有下降。
到了年，在大城市18.4%的住房存量都是空置的（在20世纪80年代，居民住房的空置率一般在9%左右）。住房市场的供过于求引起价格下跌30%。个人公寓房的价格下跌60%之多。在年，房地产抵押人因不能按期还款而被取消抵押品赎回权的案例数量达到每月例，为历史水平的20倍。
许多空房子或者从来就没有人住过，或者就是尚未偿还的住房抵押负债超过了市场价值。在年到年，高端房地产的价格每年以9%的速度增加。但是到了年，房地产的价格又跌回到年的水平。
在欧洲，可以看一下伦敦Docklands的CanaryWharf，它是由Olympia和York（Foster，）建造的。在90年代中期，房地产的价格已经下降到80年代峰值的56%。在北欧的斯堪底亚维纳半岛，挪威、瑞典和芬兰政府已经花了亿美元来资助商业银行和储蓄银行。整个银行系统和保险业由于坏的资产负债而面临风险。
房地产作为一个产业在中国出现，不过是20世纪90年代的事情。在整个90年代，中国的房地产市场还不能被称作完全意义上的房地产市场，而只能看作是从福利分房到房屋市场化的过渡阶段。
一个明显的例证就是在这一阶段，个人并没有成为房屋购买的主体，通常的方式是单位批量购房，然后再把房屋作为福利分给本单位的职工。尽管如此，整个90年代中国房地产市场还是经历了比较明显的房地产经济波动中。
这也是中国的第一次房地产波动。从90年代末到年，中国经历了第二次房地产经济波动。我们以上海为例说明这个情况。从年到年，上海房地产市场经历了两次完整的上涨和下跌，其间从年到年，价格快速增长，随后经历了近2年的停滞，从年开始缓慢下跌。
从年开始，上海住宅价格再次开始回升。从年到年，上海住宅价格呈跳跃式增长，两年间住宅价格增长了元。但是到了年，住宅价格又开始回落。伴随着房地产价格的波动，房地产投资额也表现出明显的波动性。
与房地产投资相关联的两个指标一房地产施工面积和房地产竣工面积自然也出现了明显的波动。但是可以看出房屋竣工面积的波动幅度小于房地产价格波动的幅度，这似乎表明，房地产价格的波动更主要是由于房地产市场需求的波动引起的。
从世界宏观经济来看，经济的总量是上升的，但并不是始终保持直线上升，而是呈上下波动。造成经济波动的因素很多，有些因素是经济系统内部的，有些因素则是外部的。
有些因素对经济活动产生的影响在较长的时间才能反映，而有些因素只在较短的时间就对经济活动产生较大影响。将经济波动合在一起，就会发现其运动具有一定的周期性，这就是经济周期。
这是经济周期四个阶段的一般特征。不同国家、不同时期的经济周期可能有其各自的特点。当然，这种只涨不跌是指价格总水平而不是每种商品的价格，经济周期按长度分类可以分为长周期、中周期和短周期。
长周期是由苏联经济学家康德拉季耶夫提出的。他根据美、英、法多年批发物价指数、利率、对外贸易等的变动，提出持续时间为40~60年的长周期。
技术发明以及由此而引起的产业结构变化被认为是这种经济周期波动的主要原因。中周期是由法国经济学家朱格拉提出的。他通过对法、英、美三个国家的银行数据、利率和物价的研究，提出持续时间为7~11年的中周期。
投资品生命周期似乎与之相对应，固定资本的大规模更新会引起经济的波动。短周期是由英国经济学家基钦提出的。他通过对英、美两国银行清算和批发物价的研究，提出了持续时间为2~4年的短周期。外生随机影响被认为是造成这种经济周期波动的原因。
房地产升值的含义
房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，房地产内在市场交换价值不断上升的趋势。受经济、社会、政治和理化因素的影响，房地产价格在时间上处于不断的变动之中，尤其是受经济周期的影响，房地产价格也呈现出上升、下降再上升的周期性循环特点。
但是，房地产价格的周期性变动不是在同一水平上简单地重复，而是在循环中不断上升，即螺旋式上升。而且人们发现，尽管在经济正常发展的条件下，受通货膨胀的影响，一般商品物价也会不断上升，但房地产价格上升的幅度往往大于一般物价涨幅。
也就是说，如果扣除物价上涨因素，房地产价格仍有上升，这种上升就意昧着房地产内在市场交换价值的增长，这就是房地产所特有的升值现象。
房地产升值的实质是土地的升值，也就是说，是土地升值引起了房地产升值。从物质构成看，在房地产的两大基本物质构成要素中，建筑物是不会升值的，因为建筑物在使用的过程中，正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素，都会造成建筑物的物质磨损。
此外，由于新的建筑物不断涌现，原有建筑物的材料、设备外观、结构布局都会相对过时，造成其市场需求减少，这些都使得建筑物的内在价值降低。而土地则不同，它的内在价值会不断上升，从而引起房地产升值。
为什么土地会升值？这首先是由其特定的供求关系所决定的。众所周知，地球上的土地总量是固定不变的，对于某一个特定的国家或地区的某一特定的土地类型，即使可以通过一些方式来增加土地，如填海造陆以增加工业、交通用地，但相对于土地的总量而言，这种增加也是非常有限的。
而随着社会经济的不断发展，人们对土地的需求却不断增长，这就使得土地的供求矛盾日益尖锐，引起土地市场交换价值的提高。其次，土地的价值是受其效用制约的。
随着社会经济的不断发展，生产力水平不断提高，土地的利用效率越来越高，这也促使了土地价值的上升。再次，土地是由土地物质和土地资本共同构成的自然经济综合体，其土地资本（凝结在土地中的一般人类劳动）也是构成其价值的重要成分。
而随着经济的发展，土地中积累了越来越多的人类劳动，也必然引起土地升值。最后，随着经济的发展，土地相对于货币资金的效用日益提高。土地的价值是用货币来量度的，货币的价值是由利率来表现的。
世界各国的发展历史表明，经济越发达，反映货币价值的利率则越低，因此土地的价值则相对上升。正是由于以上四个基本因素的影响，土地具有不断升值的必然趋势。但是，必须注意，房地产升值是以一个地区社会经济的正常发展为前提的。
结语
因为没有社会经济的正常发展，就不存在对房地产的需求。土地经济学的创始人、美国经济学家伊利，年在其代表作《土地经济学原理》中就提到，在美国，“有些城镇是为那些专靠在矿山或森林工作来维持生计的人建造的，当矿山结束了或森林砍伐完了的时候，那些人就离去了，而那儿的地价也降落到等于零”。所以说，房地产升值并不是没有条件的普遍真理，而是在特定条件下成立的客观规律。
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