万科打开锅盖,肉只给看不许吃

没有期待就没有伤害。如果不是几个月前，老王说万科的业绩“非常好”，或许大家的胃口不会被吊起。可等万科真正揭开谜底，围观群众睁大眼睛也没有找到“非常好”的迹象。

或许人们要说，对于万科这样的巨无霸，15.1%的净利润增速已经非常可爱了。没错，我们是不该苛求万科，可是年和年分别是33.43%和20.39%的增速，15.1%的增速叫“非常好”？

更让人焦虑的是年真实的销售金额。万科在去年卖掉了.4亿元房子，同比只增长3.9%，而之前两年的增速分别是45.3%和14.5%。瀑布式下滑的力度，远超预期。说好的“大鱼吃小鱼”呢？

二级市场上的摔杯，直观反映出人们对万科年报的感受。隐藏在背后的，还有人们对于房地产行业的怀疑和焦虑：亿的销售额是不是已经抵达天花板？如果房企销售额不能实现增量，利润的增长点在哪？万科的多元化并不成功，“收敛聚焦”的结果反而是增速急剧下滑？

这些问题，在业绩发布会上的大量套话中，都找不到答案。相反，万科在业绩发布会上打开锅盖，告诉我们：看，我们挺好的，肉还在！

无论是净负债率、经营性现金流、手握尚未结算预收款、物业收入增速，万科都表现出优等生的风范，毫无疑问这让人们对万科的评价是撕裂的。被老王忽悠的人们会把万科的增速，拿出来与融创、新城对比；把万科视为信仰的人们，则会反问“还有比万科更稳健的房企吗”。

如果把撕裂的对立放在一边，我们站在年年报之上去重新审视万科，可能会得出一个更心寒的结论：万科的财报无疑是房企当中最“脱水”的，但是万科的职业经理人们啊，每年把锅盖打开给股东们看一次，告诉大家，肉还在那儿，很香。

那么股东们什么时候能吃到肉？抱歉，万科锅里的肉，只给你看，不给你吃。

“脱水”版财报的后果就是，万科每年都在隐藏利润。这主要体现在两方面：一是行业最低的利息资本化，二是投资性房地产按照成本法估价。

房企的财务费用里，支付借贷的利息是非常重要的大头。不过按照会计法规则，房企可以将部分利息计入资产，导致明明应该是利润表里支付出去的费用，反而变成了资产负债表里的资产，通过这种调节方式，把当期报表美化。

利息资本化是大陆房企擅长的“美颜特技”。目前主流房企的利息资本化率在60%—%之间，例如新城控股年度的财报里，支付利息总额40亿元，但资本化利息达到了34.9亿元，资本化率达到87%以上。事实上，不少主流房企的利息资本化率都超过了80%。

而龙湖的利息资本化率甚至高达98.47%，这就属于“十级美颜”了，别看现在美美哒，后面迟早会导致毛利率快速下滑。

在主流房企里，金地的资本化率相对保守，年度的资本化率53.5%。那么万科呢？年度，万科的利息资本化率只有42%，远远低于主流房企。

从年财报可以看出，万科的利息资本化率仍然在下降。.6亿元的利息，只有56.9亿元的资本化，资本化率比年又低了2个百分点。

假设万科把资本化率提升到主流房企的80%水平，那么就可以在现有水平上瞬间释放出54个亿的利润来！年的财报多出54个亿利润的话，那么净利润增速就暴力拉升1倍，达到30%的水平。

释放利润不香吗？对股东们来说是挺香的。但是对不起，万科说“要审慎”，所以这些肉要一直放在锅里，你吃不到。

如果说，出于审慎的原则，万科对利息资本化的释放保持谨慎，还有一定道理的话。那么，对投资性房地产按照成本法估值，就显得相当突兀。

做商业的人都知道，运营成功的商场，都需要“养”。很多商业，刚开业的时候，本身地段、业态的适配、运营思路等等都可能有这样那样的问题，但随着时间的推移，会慢慢成熟，人气和销售额也会渐渐增长。

那么很简单，一座商场刚开业的时候，价值5亿元。等它5年后8年后成熟起来，难道还价值5亿元？

国内的房企特别是有商业项目的房企，都会按照公允价值来每年重估商业的价值。

时间君整理发现，像龙湖、新城、大悦城，在年财报里，都有10亿元到50亿元不等公允价值增量。

然而万科却是0。原因是，万科采用的会计规则里的“成本法”。也就是说，只要这些商场不卖，体现在报表里的价值，就是初始价值。而且按照成本法的规则，不但每年没有增值，还要扣除掉折旧！

年财报里，万科的投资性房地产大幅度增加，从亿增加到了.6亿元，增幅高达36%。但是，这并非万科要放弃成本法，而是因为物流仓储、产业等物业的增加所致。

你可以想象，万科锅里数百亿元的“投资性房地产”，多年来从未重估过，如果不是采用成本法核算，那么现在分分钟释放出来50个亿元的利润增值，一点都不为过吧？

“就算不放出来，肉反正就在锅里，不会跑掉。”这是万科铁粉坚信的观点。

没错，曾几何时，时间君也持有同样的观点。而且，每次看万科的财报，都会夸赞，锅里的肉真香！但是，经历过年以来的股权大战，再看看如今万科与股东之间渐行渐远的态度，时间君的立场已经动摇。

作为管理层，把利润释放出来的动力是什么？好像没有。这是万科与金科、恒大、龙湖之间的根本区别。

如果不释放利润，对管理层有什么好处？显然好处很多，比如可以动用股东们的“无息借款”，比如那些有选择性的跟投，比如说不清道不明的“金鹏计划”……管理层的股权不解决，跑冒滴漏的道德风险，就永远伴随万科。

年的春天，万科又一次揭开锅盖。时间君最后一次闻了闻香味，然后决定说再见，也衷心祝愿那些相信最终能吃到肉的人，好运。

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