哪里白癜风能彻底治愈 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/因为钟爱足球事业，业余选手攸克君，收获了职业运动员的伤病——半月板撕裂，保守治疗未果，只得做上一个小手术，于是，临近年底，终于躺上了病床。忙碌习惯了，一时还真的难以适应，但几天下来，发现也有益处，病床给了自己一个停下来仔细思考机会。
今年是攸克君从业以来，房地产过得最苦的一年，没有之一。市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链之紧张几乎前所未有，违约不断，爆雷也不再鲜见。这一切似乎提示，行业“出清”的时代终于来了。这也不得不令我思考，有关所谓危机的一切，从何而来，因何触发？
表面看起来，触发这一切的是“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”的调控工具，但这仍然只是表象。此时应该问出以下两个问题：
1、触发监管层使用“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”调控工具的真正动因是什么？
2、“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”以来，监管层的主线和内在逻辑又是什么？
两个问题，前一个廓清“从哪里来”，后一个厘清“到哪里去”。其实，再复杂的命题，解决起来最终都是依靠最基本的手段，搞清这两个问题，就能厘清过去，看到未来。
先说第一个问题，“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”的触发动因究竟是什么？这个问题看似不难回答，给房地产市场降温，给房地产企业降杠杆等。但是，这还是表象，真正触发的动因，应该是风险防控，具体来说，是房地产企业积累金融风险的防控。
与银行和金融机构的朋友接触多了，发现他们看待房地产行业的视角很有意思，他们说，现在房地产企业经营模式，不是金融，但胜似金融。
先来看看银行的经营模式。银行的本质是资金池业务，通俗来讲，就是负债端吸收存款，资产端向实体企业放贷，这个过程中，银行以自己的资本金作保，央行则以最终贷款人的角色兜底。在这个模式下，银行赚取息差，放出去的贷款，形成了资产，这就是银行的资产业务。
资产业务“重”，银行要赚大钱，也很困难，而且，由于经营模式是资金池，吸收的是社会公众资金，央行要信用兜底，所以，就变成了持牌经营，允许你开银行你才能开银行，既然是“发牌照”，那自然是强监管，所以，传统的资产业务，吃息差，银行是赚不到什么大钱的。
于是，银行就开始找其他业务，主要方向是和资金池无关、资产无关的业务，最典型比如债券承销，能赚发行费。这类业务，金融行业内叫做中间业务，这种中间业务，利润率比较高。但是，银行业朋友的痛苦在于，他们实际无法真正摆脱资产业务，而只做中间业务。一个直观的例子就是，发债企业之所以能够把债券承销的业务甩给某一家银行做，大概率是因为这家银行和发债企业之间有庞大的资产业务——贷款，这是某种支持的回报，否则，发行费这种容易赚的钱，凭什么给你？
好了，到这里，我们知道，银行作为金融机构，有两种业务，一类是资金池——资产业务，另一类是中间业务。前者不好赚钱，后者赚钱容易。
银行的这种业务模式，房地产如今已经与之高度相似了，而且有过之而无不及。原本开发商是买地、建房子、卖房子，而后回款，提取利润，这个传统的模式，很像银行的“中间业务”——拿地盖房销售，开发商不持有资产。但是，之后的房地产行业，越来越走向一个“资金池业务”的方向：融资拿地，预售回款，土地抵押，然后继续融资，如此周转循环。
由此，“资金池”形成，相比于银行的资金池，房地产企业的“资金池”资金来源更加复杂，银行资金池的资源来源，只有社会公众、企业和单位存款资金，但是，房地产企业构建的资金池里，不只有社会公众资金，也就是预售回款，还有机构资金，诸如各类债券、银行授信转化来的贷款，到了后期，更有大量结构复杂，多层嵌套的结构化资金，甚至到后期，还有各种直接吸收个人资金的准理财类产品，都在其中。
这样的“资金池”，与银行已经不相上下，甚至某些方面已经盖过银行；而在资产一端，则是土地。因此，房地产企业的经营模式，近些年来，已经和银行金融机构“高度类似”了，甚至可以说，从经营模式角度而言，就是“不持牌”的金融机构。
银行的资金池——资产经营模式，之所以要持牌经营，并且受到严格监管，是因为资金池中的资金，是负债，而债务在某种意义上是要刚兑的。推而广之看，房地产开发企业的资金池结构，也是类似，预售款是不可不扣的负债，各类债券也都是负债，拿地的前融也是负债，开发贷也是负债，同样的道理，既然是债，就面临刚兑问题。至于签了抽屉协议的明股实债，法律关系更复杂一点，就不在此展开了。
但是，如果这部分资金都是投资，或者说是股权类型的投资，那么，投资有风险，风险也自负。
因此，刚兑和持牌经营，约束性监管就建立了对应的因果关系，银行不仅要发牌照才能经营，还要遵守一系列以资本金充足率为核心的约束和监管。既然房地产行业如今也演变成了资金池——资产业务模式，那么，刚兑也会一样牵涉全社会性各方的成本，因此，按照监管银行金融机构的方式，监管和约束房地产开发企业，完全说得通，也是道理所在，逻辑所在。
诸君，你们不觉得三道红线的监管工具，和银行的资本充足率约束等一系列监管框架其实十分相似么？
这只是问题的第一层。再进一步，会发现房地产行业的资金池——资产模式比银行来得更加“狂野”。因为在相当长的时间里，房地产企业的杠杆率没有被像银行那样管控，维持一个比较低的状态，相反，以土地为资产，房地产企业以越来越高的杠杆，做大自己的资金池，同时也做大另一端的资产——土地。
这实际上是在进行一场“赌博”，赌的是土地资产的价值一定会上涨。从表面上看，这种风险来源于如果土地作为资产的价值下行，但更实质的风险在于，如果赌错了，土地资产价值下行，那么，在高杠杆的模式下，开发商只需承担很小一部分比例的风险，而更大比例的资金池中的债务风险，实际上是资金池里里众多的资金来源方来承担。
这才是风险问题的实质。三道红线、房地产集中度管理的现实意义，就在于通过对房地产企业以银行金融机构的标准和方式进行监管，防止这种经营风险的产生，或者促使其在一定时间和周期以内，在有控制的前提下，稳定出清。这就好比拆掉一个接一个的地雷或者定时炸弹。
攸克君觉得，这才是触发“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”这种调控工具的真正动因。那么，第二个问题，就可以在这里展开了，这种调控的内在逻辑和主线，会把房地产企业的经营模式引向哪里呢？
回答这个问题，我们需要先厘清几个概念。很多朋友把高周转和高杠杆混为一谈，其实不是。高周转实质上只是一个运营层面的问题，但高杠杆的是经营模式层面的问题，高杠杆会逼出高周转，但高周转并不一定代表高杠杆，严格意义上说，高周转属于房地产经营模式中的“中间业务”——拿地到开工到卖房到回款更快，资金使用率更高，成本就会降低，利润就会提升。
既然前面已经说到了，房地产如今已经“不是金融，胜似金融”，那么，监管层如何监管银行金融领域的风险，就是房地产现行调控工具的走向的预演。基于这一点，就能看得很清楚，大致可以分为两个步骤：
第一步，控制住开发商资金池——资产业务的规模，尤其是要压降其中各类非自有资金的比例，这个方向不会改变，会比较坚决地执行下去。对销售拿地比设置上限，就是这个思路，销售的钱，是开发商自己的钱，花钱拿地和挣钱回款之间，设置一定比例的上限，从而控制资金池里的非自有资金比例。
这个思路，在一些开发企业的债务危机的处理中，已有比较清晰的体现，那就是卖资产还债，资产卖了，债还了，再加上目前以银行金融机构口径进行的监管，资金池规模——资产规模就会降下来，集聚的风险，就会得到缓释。
第二步，通过以银行金融机构方式持平的监管口径，逼迫开发商回到传统的“中间业务”上去，迫使开发商逐渐放弃“资金池——资产业务”的模式。可以提高周转率，但是，高周转的应该提高“自己的钱”的比例，卖好房子，盖好房子，实现一种不再“绑架”过多社会资金和资源的良性生存模式，进一步说，就是远离金融，甚至远离周期性的影响。
那么，这对于房地产行业来说，是好是坏呢？攸克君觉得，短期肯定是阵痛，但长期对房地产行业是好事，这也是攸克君抱有一定程度谨慎乐观的原因。
从银行、金融机构的例子看来，资金池——资产业务虽然规模是可以做很大，但利润却并不是太高。这一点，回到文章开头的部分，银行的朋友都知道，商业银行若想赚更大更多的钱，提高利润率，还是要靠资金池——资产以外的中间业务。
房地产行业既然如今已经走入这个模式，银行金融机构的这个特点，其实也是一样的。“借钱图地”确实可以快速上规模，并且借来更多的钱，但是，借钱是有成本的，这些利息成本会大幅度地侵蚀利润，使得整个企业甚至行业的利润率整体下降，因为资金池——资产模式下，更为狂野的玩法，并不是以利润为终结点的，而是在循环往复中，永远寻找下一个接棒的人，换句话说，就是把借来的钱，也当成自己的钱。
因此，在类金融监管长期实施之后，房地产行业如果能够回到“中间业务”的领域，那么，在阵痛之后，利润率应该会有较大的回升，规模可能没有以前大，但赚钱的比率可能要比现在更高，而且，风险和压力相对更小。
理解了这一整条思路与逻辑之后，或许对于当前的困难局面，诸君就应该有坚持的理由。从这个角度看，调控带来的影响确实是一个“刮骨疗毒”的过程，但也是一种有效的治疗过程，熬过眼前的难关，未来终究会更好起来。
这是攸克君在病床上的思考，相信地产朋友看得更清晰。
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