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文
瞿新荣
看懂经济写作营第4期看懂经济专栏作家
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近期房地产开发商应该比去年底要开心因为货币宽松背景下“房子又好卖了”——一二线新盘去化率提升开发商打折优惠取消抢房重现成交量回升。
国家统计局数据同样披露一二线城市房价环比、同比均出现上涨。2月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%涨幅比上月扩大0.8个百分点。各地继续落实地方调控主体责任坚持因城施策实际上在经济下行货币宽松驱动下有些地区政策已经出现微调。
房价上涨的“大戏”是不是又要“上演”
我在《一线城市豪宅成交断崖式下跌买还是不买》中从货币增发、银行放贷和成本定价的角度分析了房价上涨的逻辑现在来看这依然是一个简单有效的框架。
从“三因素框架”的角度出发历年来房地产市场的起伏更多是节奏上的变化内在的本质规律并未被打破。房地产市场集中了60%以上的国民财富它的波动完全代表了经济波动的缩影被绑定在大国与小家发展的同一列车上“牵一发而动全身”。
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一、“货币宽松一把梭”——货币周期与房地产价格周期如影随行从未脱离
需求决定供给通过货币与财政刺激来影响消费与投资从而解决失业与生产不足问题。这一在凯恩斯《就业、利息与货币通论》中得出来的结论不仅帮助美国通过罗斯福新政解决了经济萧条问题同时帮助大洋彼岸的中国在若干年后通过房地产市场刺激了居民强烈的创富意愿。
即便是最高层在年提出了“供给侧改革”同时市场也在逐渐改变对房地产托底经济的预期。但事实却很艰巨1-2月份工业企业利润超预期下行制造业面临着需求回落主动去库存的压力基建又不堪财政纪律束缚科技创新的力量依然不足以改变经济运行轨迹……谁来举起年经济翻番的“大旗”环顾四周可能最终还得向房地产再要三五年。
而实际上房地产从来未让政策调控的“大棒”失望过货币产业调控周期与房地产周期如影随行从未脱离。
年8月一场突然其来的西方房地产次级抵押贷款风险波及了众多投资公司与银行业。对于救不救银行机构的问题美联储稍一迟疑债务连锁违约迅速波及全球如“多米诺骨牌”一发而不可收拾。
为应对金融危机中国央行同年9月开启5次降息3次降准11月国务院常务会议确定促进经济增长十项措施预计需要资金4万亿也就是媒体说的“4万亿”刺激方案。
扩张的货币政策引发银行追着企业放贷积极的财政政策推动基建投资快速起底反弹。
这一轮扩张政策立马对提振经济起到了立竿见影的效果——一部分经济体被保护避免了破产倒闭同时资产价格开启回升。房价于年初量价见底回升。
年货币宽松后的房价回升对于刚到北京楼盘读书的我来说并没有太多感受。唯一感受到的是那年《阿凡达》上线票价被黄牛炒到元以上各大剧院依然抢不到一张影票的盛况。
“四万亿”政策下去后过剩产能先不说房价“蹭蹭”疯涨加上CPI同时增长经济出现过热。那时我在玉渊潭拍了张夕阳下的楼房因为买不起只能拍。
商品房和基建从来都是国家政策最擅长调控的这方面我们国家可以说是经验丰富只可惜不能出口。
年4月国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“国十条”抑制房价过快上涨同时年1月开始央行连续12次上调存款准备金率10月开始连续5次上调存贷款利率开启货币紧缩周期为“四万亿”刺激方案紧急刹车。那效果是杠杠滴再次验证政府有形之手的强大威力和“货币政策收紧就休息”的投资逻辑。
房价年4月份开始掉头向下同期上证综指开始下行债券市场6月份开始走熊。
货币政策一收紧GDP和工业增加值就掉头向下。在年1月央行刚开始收紧货币政策5个月后年2季度GDP增速开始跟房价一起掉头向下到年1季度GDP增速下行的更加明显。
年底CPI已有下行、房价也得到了控制为了托底下行的经济维护经济增长央行开始降准。
年12月开始央行连续三次下调存款准备金率至20%两次下调存款基准利率至3%。紧接着房价从年8月份开启上涨一直涨到年底。
实际上虽然年初央行有降息降准的动作但是由于“4万亿”导致的投资过热监管政策依然是收紧的——监管部门阻止银行向基建主要是地方政府融资平台、地产融资。但“4万亿”时开启的项目不能说停就停否则很多断头路、烂尾楼很多项目绕道“非标”向银行融资导致年开启了所谓的“影子银行”信托贷款、委托贷款的快速增长。
年底到年货币政策并没有升息升准也没有提高公开市场回购利率但对“影子银行”严厉的监管却让房价开始下行
年3月银监会颁布《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》8号文规定商业银行理财资金投向非标资产不得超过理财总额35%也不能超过银行总资产4%这一规定限制了银行绕道“非标”对房地产、基建资金供给导致资金的实际供给偏紧。从银行间债券质押式回购利率来看质押回购利率年全年上行尤其是监管趋严情况下6月份出现“钱荒”事件。
在资金供给紧缩的环境下国家对房地产依旧稳中偏紧的政策。年的2月国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策坚决打击投资投机性购房并且继年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月份李克强总理提出要抑制房地产投机增加中小型住房供给。
国家的强烈调控让不少买房者认为国家金融去杠杆启动房价会再继续下行。年消费者观望情绪和地产商资金紧张导致商品房市场供需两不旺。而事后来看年确是极好的一个买房“上车”机会。
严格监管导致银行向基建、地产资金输送遇到障碍经济萎靡下行可以说跟当前的情形是比较接近的。
年底确实如市场所料经济下滑加速。GDP同比增速从年底的7.3%一下子降到年一季度的7%。
央行年11月底开启降息年连续6次降息5次降准同时开启地方债置换。
年最牛不过股市大家信心爆棚“长期牛市”、“一万点不是梦”北京出租车司机一上车就是跟你推荐股票。全民“股神”基本就预示着好日子长不了年7月股市因为配资太“狂躁”而出现“股灾”。
房地产同样没有放过货币政策宽松的机会-年猛涨尤其年下半年十几位买房者在房东家“跳价”、“抓阄”的故事不断刷新着买房造富的神话。
基建和地产的快速发展虽然一定程度助力了GDP增速企稳但同时埋下了高杠杆和风险泡沫的隐患。年12月中央经济工作会议提出了“三去一降一补”的五大任务开启了年开始为期三年的金融去杠杆、企业去杠杆。在此轮去杠杆周期下银行表外融资下滑“紧货币”形成企业债务危机增加中小民营企业杠杆越去越高形成“国进民退”格局。叠加影响经济增速下滑压力越来越大年1-2月份工业企业利润总额累计同比增速-14%创下年2月以来新低。
年4季度GDP同比增速6.4%持续下行若年GDP继续下行将创下年经济危机以来GDP增速新低。经济下行的压力下会不会又放松地产政策从房地产来寻求经济托底的希望从基建、制造业和科技创新难达预期来看这一逻辑依然有非常大的可能。
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二、历史不会重演但总是押着同样的韵脚
年“钱荒”之后-年社会融资总量增速放缓房地产市场下行似乎看到了金融周期向下调整的开始这对于抑制房地产泡沫和防范金融风险都是有利的。但随着经济下行压力增大年2月逐渐下调一二套房首付比要求银行信贷大幅扩张一二线城市商品房价格快速上升房地产投资反弹。政策放松对稳定经济增长起到了效果但却加大了金融周期的风险。
随后央行紧急刹车开启三大攻坚战将防范化解重大风险放在首位-年先是金融去杠杆M2快速下行接着企业去杠杆社融规模快速下行。政策去杠杆加上影响意外造成“国进民退”格局中小企业杠杆越去越高经济下滑压力凸显社会问题逐渐突出市场又开始期盼货币与房地产宽松的老路。
未来趋势怎么走房地产市场会不会“货币宽松一把梭”呢其实三四线房价年已然猛干了一段时间了比如上海楼盘附近南通楼盘的房价年依然是涨了。
年房价依然很难逃离上涨的“宿命”。
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三、为什么货币宽松房价难逃上涨“宿命”
我们这些年出口赚的美元除了交税剩下大部分都去了房子和它下面那块地地是谁的集体的归根到底是谁的大家都知道还是集体的我们找个“管家”管着。
我们创造的财富再多最后来换国家土地土地是可以涨价的。你说土地上面的房子是不是像系在螃蟹身上的稻草稻草的价格关键还是看螃蟹就像房子价格关键是看土地。地产和基建是政府最容易调控的对象经济要发展那土地和上面的房子难逃涨价这关系到国运只不过是速度与周期的问题同时还有先后、局部与整体的问题。
在流动性宽松环境下货币短期内不可能流向家居、包包、大葱体量不够只能流向地产。经济学基本原理告诉我们当供给小于需求时价格上涨这就像阳澄湖的螃蟹和其他螃蟹具有不同溢价一样更何况土地和地段是不能造假的。
-年一二线房价下降三四线房价未降主要由于三四线棚改货币化导致去库存周期下房价上升棚改货币化大家可以网上查资料比较多一言以蔽之国家发行货币来买居民宅基地另一个比较通俗的名字叫拆迁。
年供给持续收缩——从地方政府土地出让同比回落可窥一般这背后是房地产企业战略收缩和地产持续调控共同作用的结果。另外配合货币持续宽松很容易导致房地产供不应求的局面。
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四、人口老龄化需求回落是个伪命题
有人说人口老龄化以及现在大家都有房住需求下降了。果真住有所居只是第一步住的更近、住的更大、住的更方便难道不是需求吗当需求落于潜在经济增速下方时就是通缩就有可能引发信心的崩塌这个陷阱国家政策是要极力避免的。
况且年是建国70周年年是中国经济实现翻番目标的一年年是建党周年年面临新一轮换届选举每年都是很关键的一年。年12月19日至21日举行的中央经济工作会议强调“年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年是新中国成立70周年是全面建成小康社会关键之年做好经济工作至关重要需要保持经济运行在合理区间以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。”需求回落、信心崩塌这个锅谁能背
所以对于地产的逻辑政府是既希望它涨也希望它不涨。房价涨能托底经济但涨太快对其他行业造成打击大家都去买房了没人去造名牌包包、名牌电器、名牌服装这对实体产业是个打击。但年经济下行在保证住房不炒的情况下大概率还是希望它涨的。
况且中国城镇化的进程依然还没有结束。
从世界银行公布数据来看截止年底我国城镇化率城市常住人口与总人口比率为58%统计局年最新数据城镇化率60%同期该指标美国为82%日本为91%世界平均水平为55%。年-年我国城镇化率从47%上升至58%平均每年上升1点多个百分点。就算中国城市化率最终上升到70%也还需要十多年时间。
越有吸引力的城市就越可能在这一过程中聚集更多的人。随之而来的是对教育、医疗、住行等方面更高的需求。
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五、拿什么来承受居高不下的房价
很多人担心的可能并不是房价的上涨而是拿什么来支持居高不下的房价毕竟我们还没有到达发达国家人均GDP的水平房价倒是有超越人家的趋势。
负债收入比快速上升的问题应该如何破解
应对高房价当下最急迫的问题是如何转型跨越“中等收入陷阱”提升收入水平。若产业链始终停留在中低端无法升级那么中高端产品和服务的需求就不能得到满足对高端产品需求只能依赖进口。中高端产业链无法形成中高端岗位缺失造成中产阶级缺失贫富分化严重这就进入收入不平等陷阱一系列问题便接踵而至。
幸运的是我们目前正处在高端产业链形成阶段。“我将无我不负人民”我们能够看到中国在提升对外开放水平、深化制度与科技创新优化产业升级等方面的积极进展。年包括人大会议通过了《外商投资法》继续深化对外开放进一步的减税降费“一带一路”影响力继续扩张。
市场化改革并不在乎居高不下的房价相比较而言更重要的是提升国家竞争力与国民收入优化供需机制——包括对不同住房的分类管理区分保障性住房、共有产权房及完全市场化住房优化房产税收机制等。
年购房者已至那些被“限购”包围最严密的城墙将面临最严峻挑战要么“投降”要么“溃败”。
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